شعار سال: طبق آمار تیراژ ساخت و ساز مسکن شهر تهران طی ۱۱ ماهه امسال، ۴۷ هزار واحد مسکونی مجوز ساخت دریافت کرده اند به عبارتی از ابتدای فروردین تا انتهای بهمن ۱۳۹۹، ماهیانه ۴ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی نوساز پروانه ساخت و ساز اخذ کرده‌اند.

در حالی کمتر از یک ماه به پایان سال باقی مانده است که بنابر آمار ۱۶ ساله ساخت و ساز مسکن و طبق نیاز بازار باید حداقل سالیانه ۹۵ هزار واحد مسکونی به بازار معاملات مسکن عرضه شود، اما با توجه به تیراژ عرضه مسکن نوساز در ۱۱ ماهه امسال (صدور پروانه ساخت ۴۷ هزار واحد مسکونی) که قطعا بسیاری از آن‌ها نیمه کاره بوده و در موعد زمانی معین و قانونی آماده عرضه به بازار نیستند، در اسفند ماه سال ۹۹ برای تکمیل ظرفیت عرضه واحد مسکونی نوساز بایستی حداقل ۱۸ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی دیگر وارد بازار شود که اخذ مجوز و شروع ساخت و ساز و عرضه این تعداد به بازار در بازه زمانی یک ماه باقی مانده از سال بسیار بعید به نظر می‌رسد.

شرایط عرضه تعداد واحد‌های مسکونی نوساز در شهر تهران نشان می‌دهد که سال ۹۹، رکورد دار رکود ساخت و ساز طی ۱۶ سال گذشته یعنی از ابتدای سال ۸۳ تا انتهای سال ۹۸ خواهد بود.

قبل از سال ۹۹، سال ۹۴ با تیراژ ۶۵ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی نوساز شدیدترین رکود ساختمانی را طی ۱۶ سال گذشته به ثبت رسانده بود. البته سال ۹۱ هم با بیشترین تیراژ سالیانه یعنی ساخت ۲۵۳ هزار واحد مسکونی سال سونامی ساخت مسکن را در بازه زمانی سال‌های ۸۳ تا ۹۸ را از آن خود کرده است.

میزان ساخت و ساز مسکن در ۱۶ سال گذشته

آمار ساخت و ساز واحد‌های مسکونی نوساز شهر تهران در سال ۹۸ نشان می‌دهد که ۶۶ هزار واحد مسکونی در طول سال پروانه ساخت دریافت کردند، گزارش‌ها نشان می‌دهد میزان صدور مجوز ساخت ماهیانه واحد‌های مسکونی شهر تهران در سال ۹۸ به طور متوسط ۵ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی بوده است.

در سال ۹۷ نیز ماهیانه به طور متوسط حدود ۶ هزار واحد مسکونی مجوز ساخت گرفتند.

به طور کلی از ابتدای سال ۸۳ تا انتهای سال ۹۸ سالیانه میانگین ۱۲۶ هزار و ۵۳۶ واحد مسکونی در تهران پروانه ساختمانی گرفته و وارد پروسه اجرا و عرضه به بازار شده‌اند.

سهم واقعی واحد‌های مسکونی نوساز در معاملات بازار مسکن

کارشناسان بر این باورند که براساس نیاز روز بازار مسکن در شرایط عادی و غیررکودی یعنی در دوران رونق معاملات، باید ماهیانه حداقل ۱۰ هزار فقره معامله خرید و فروش انجام شود که طبق قاعده ۵۰ درصد از این تعداد معاملات باید متعلق به واحد‌های مسکونی نوساز باشد بنابراین در دوران رونق بازار مسکن سهم واحد‌های مسکونی نوساز در معاملات ماهیانه خرید و فروش بازار باید حدود ۵ هزار واحد باشد.

اما طبق آمار از سال ۹۴ تاکنون سالیانه کمتر از کف حداقلی نیاز به ساخت و ساز جدید در شهر تهران تامین شده است به عبارتی در ۶ سال گذشته هر سال کمتر از ۹۵ هزار واحد مسکونی نوساز به بازار عرضه شده است.

تلنبار شدن نیاز‌های ۶ ساله بازار مسکن به واحد‌های مسکونی نوساز یکی از مهمترین دلایل آشفته بازار این روز‌های بخش مسکن است.

عوامل موثر بر کاهش عرضه واحد‌های مسکونی نوساز

افزایش تورم سالیانه مسکن به بیش از ۶۰ درصد طی ۳ سال اخیر و کاهش خرید‌های بازار معاملاتی مسکن به کمتر از ۸۰ درصد منجر به رکود معاملاتی و به تبع آن رکود در ساخت و ساز شده است.

افزایش تورم مسکن و کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی منجر به افزایش حجم زیادی از واحد‌های مسکونی نوساز به فروش نرفته در بازار معاملاتی مسکن شده است و، چون سازندگان برای شروع عملیات ساخت و ساز نیازمند تامین منابع مالی هستند به علت نبود تقاضا برای واحد‌های نوساز ساخته شده‌اند توان مالی برای ساخت مسکن ندارند.

مجتبی یوسفی عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به افزایش ۵۰۰ درصدی قیمت مسکن در دولت یازدهم و دوازدهم می‌گوید در «طرح جهش تولید و تامین مسکن» برنامه‌هایی برای تامین منابع مالی برای ساخت و خرید، حمایت از فعالان این حوزه همچون انبوه‌سازان و دریافت مالیات از کسانی که وارد بازار مسکن برای دلال بازی می‌شوند، تدوین شده است.

دومین عامل کُند کننده عرضه مسکن نوساز به بازار افزایش تورم زمین است و از آنجایی که قیمت زمین سهمی بیش از ۶۰ درصدی در هزینه ساخت و ساز‌ها دارد تمایل انبوه سازان را بر افزایش فعالیت‌هایشان کاهش داده‌اند.

غلامرضا شریعتی اندراتی عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی به تامین زمین ارزان و رایگان برای انبوه سازان و سازندگان در طرح جهش تولید و تامین مسکن اشاره کرده و می‌افزاید با افزایش عرضه مستمر مسکن به بازار تعادل برهم خورده میان عرضه و تقاضا رفع شده و با پاسخگویی به تقاضای واقعی قیمت مسکن کاهش یافته و سوداگران و دلالان از بازار خارج می‌شوند.

افزایش ۷۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی نیز سومین عامل کاهش دهنده ساخت و ساز‌ها در شهر تهران شناخته شده است.

کمال علی پورخنکداری نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی به نقش و سهم رشد قیمتی مصالح ساختمانی در افزایش قیمت مسکن تاکید کرد و می‌گوید در طرح جامع ملی مسکن اولویت دهی به ساخت و ساز‌ها در توزیع مصالح ساختمانی مورد توجه قرار گرفته است.

وی با بیان اینکه بازار مصالح ساختمانی از کنترل وزارت صمت خارج شده است، می‌افزاید قیمت گذاری مصالح ساختمانی به ویژه سیمان، فولاد و ... در بورس انجام خواهد شد تا دست دلالان از بازار مصالح ساختمانی کوتاه شود.

چهارمین عامل کاهنده عرضه مسکن نوساز به بازار به حاشیه امن ایجاد شده و نبود نظارت بر اجرای مدت زمان ساخت و اتمام پروژه‌های مسکونی برمی‌گردد، طبق قانون سازندگان از تاریخ صدور پروانه ساخت تا تکمیل و تحویل واحد‌های مسکونی ۲ سال مهلت دارند، اما سال‌هاست به دلیل افزایش هزینه‌های ساخت و ساز شاهد پروژه‌های نیمه‌کاره بسیاری در سطح شهر تهران هستیم.

علی نیک زادثمرین نایب رئیس مجلس شورای اسلامی می‌گوید دولت باید با برداشتن موانع پیش روی سازندگان و با ارائه تسهیلات ارزان قیمت و زمین مناسب فرآیند ساخت مسکن را تسهیل کند.

شعار سال، با اندکی تلخیص و اضافات برگرفته از خبرگزاری آنا، تاریخ انتشار ۲۳ اسفند ۱۳۹۹، کد خبر: ۵۷۰۲۶۲، ana.press.