شعارسال: درست در روز‌های پرهیاهوی پیش از انتخابات بود که میان راستی آزمایی ادعا‌های مطرح شده از سوی نامزد‌های ریاست جمهوری، وعده «یک میلیون واحد مسکن» که توسط ابراهیم رئیسی مطرح شده بود، به یکی از پربحث‌ترین سوژه‌ها میان کارشناسان و رسانه‌ها بدل شد. احتمالا، چون از همان روز‌ها نیز، پیروزی قطعی رئیسی در انتخابات بر همگان مسجل شده بود، تمرکز روی وعده‌های او بیش از سایر نامزد‌ها بود. در حالی که بار‌ها گفته شد با ظرفیت‌های فعلی اقتصاد کشور این وعده دور از واقع به نظر می‌رسد، رئیس جمهور دیروز در صحنه علنی مجلس، از رستم قاسمی، معاون اقتصادی سپاه قدس که حال می‌خواهد کت و شلوار وزارت راه و شهرسازی تن کند، به عنوان یکی از پیمانکاران بزرگ دولت در حوزه راه و شهرسازی نام برد و ضمن اینکه اشاره کرد، موضوع مهم دولت در بخش مسکن، ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی است، تاکید کرد برای او مهم است فردی که توانایی عملی کردن این وعده را داشته باشد، در جایگاه وزارتی قرار گیرد. اما این وعده چه قدر عملی است و در صورت تحقق احتمالی چقدر مفید است؟ «مهدی سلطان محمدی»، کارشناس بازار مسکن به ابعاد قابل توجهی از این طرح اشاره می‌کند.



آیا در حال حاضر یک میلیون تقاضای مسکن آن هم به صورت سالانه در ایران وجود دارد؟


در مورد هر کالا، میزان تقاضا وابسته به قیمت و ارزشی است که آن کالا برای مشتری دارد. طبق برنامه‌ای که برای ساخت مسکن از سوی معاون وزارت راه و شهرسازی مطرح شده، قرار است این واحد‌ها متری دو میلیون و ٧۰۰ هزار تومان قیمت گذاری شوند. اما اگر کسی کوچکترین اطلاعاتی درباره بازار ساخت و ساز داشته باشد، می‌داند که این رقم چقدر دور از واقع به نظر می‌رسد. پس اگر برنامه ریزی‌های این طرح نیز روی همین عدد بنا شده، این طرح قابل اتکا نیز نیست. تقاضا برای مسکن جدا از قیمت در شاخصه‌های دیگری، چون مکان، امکانات زندگی اجتماعی و دسترسی هم خلاصه می‌شود و اگر قرار است این واحد‌ها در بیابان ساخته شود، مثل تمام خانه‌های خالی حاشیه شهر‌ها دست کم برای مردم نفعی در آن پیدا نمی‌شود.



تصور می‌کنید رقم اعلامی برای خرید هر متر مربع مسکن دقیقا چقدر کمتر از واقعیت است؟


ببینید هزینه مسکن فراتر از ساخت یک بناست. همانطور که پیشتر گفتم، شما اگر یک چهاردیواری را در یک بیابان بدون امکانات و دسترسی بسازید دیگر نمی‌توان به آن مسکن گفت؛ مسکنی که یکی از بزرگترین دغدغه‌های قشر عظیمی از جامعه را بتواند برطرف کند. مسکن یعنی ساخت بنا در یک فضا که امکان زندگی اجتماعی درست را به افراد بدهد. هزینه ساخت مسکن فقط هزینه احداث متر مربع بنا نیست. در کمترین حالت مبلغ اعلامی آقایان باید ضرب در دو شود. در کمترین حالت!



آیا با نوسانات قیمت در ایران می‌توان انتظار داشت این قیمت اعلامی، قیمت نهایی باشد؟


قطعا نه. این رقم همگام با تورم بالا خواهد رفت. چرا؟ چون قیمت نهاده‌های مسکن مثل سیمان و فولاد نسبت به سال گذشته افزایش چشم گیری پیدا کرده و خواهد کرد. پیش بینی می‌کنم هزینه‌های ساخت و ساز حتی تا ۱۰۰ درصد افزایش پیدا کند. همه این مسائل با توجه به زمان طولانی که این قبیل پروژه‌ها نیاز دارد، اما برای این طرح سالانه مطرح شده، این ادعا را دور از واقع‌تر از پیش می‌کند. برای مثال در مسکن مهر از زمانی که وعده آن داده شد، سه دولت گذشت، ولی هنوز صحبت از بخشی از مسکن مهر می‌شود که کامل نشده است!



بانک‌ها در این طرح چه نقشی ایفا خواهند کرد و چه چالش‌هایی خواهند داشت؟


قطعا نقش اعتبارات بانکی و حمایتی که سیستم بانکی باید از این طرح کند بسیار پررنگ است. درواقع برای اینکه قشر هدفی که اعلام شده، بتوانند این خانه‌ها را تهیه کنند، باید سهم عمده آورده را بانک‌ها بیاورند؛ چیزی حدود ٨۰ درصد. خب این رقم برای سیستم بانکی معادل سالی ۴۰۰ هزار میلیارد تومان تومان می‌شود. آیا سیستم بانکی همچین توان مالی دارد؟ بعید می‌دانم.



ممکن است بخشی از فشار این طرح به بانک مرکزی منتقل شود؟!


بعید نیست که از بانک مرکزی بخواهند خط اعتباری باز کند. اما مساله اینجاست که بانک مرکزی همین حالا برای انجام تعهدات خود تحت فشار است. کسری بودجه دولت و نیاز‌های گسترده‌ای که در بخش‌های مختلف برای سرمایه گذاری رفاهی و بهداشتی وجود دارد نیز مزید بر علت است. صحبت از چهار سال تامین مالی برای چهار میلیون واحد مسکن است! برای چهار سال حجم نقدینگی که بانک باید تولید کند بیش از دو برابر بودجه فعلی کشور خواهد شد.



به نظرتان این رقم از کجا قرار است تامین شود؟


اگر افزایش حجم نقدینگی در قالب چاپ پول و بالا بردن پایه پولی مطرح است، قطعا تورم وحشتناکی را به وضعیت بحرانی فعلی تحمیل خواهد کرد. تورمی که باعث می‌شود، پیش بینی هزینه ساختمانی از آنچه هست هم فراتر برود. نمی‌توان هم هدف ضد تورمی داشت و هم انتظار داشت که چنین طرح‌های گشاده دستانه‌ای با حمایت دولت و سیستم بانکی به انجام برسد!



نقش مردم در این بازار کجاست؟


ببینید آورده‌ای که مردم می‌خواهند به بازار برای خرید مسکن وارد کنند، اگر از طریق وام باشد، با نرخ بهره فعلی که تورم پیش رو قطعا بر آن نیز تاثیر خواهد گذاشت، آن‌ها را در بازپرداخت دچار مشکل خواهد کرد.



آیا طرح جهش تولید مسکن که پیشتر در مجلس به تصویب رسیده بود و خلاصه آن ارائه زمین‌های مجانی برای ساخت مسکن بود تاثیری در این طرح دارد؟


از بیست و چند میلیون خانه‌ای که در این مملکت ساخته شده، ٩۵ درصد را مردم ساخته اند نه دولت. باید دیددولت وقتی می‌خواهد وارد این بازار شود چه مزیت رقابتی در خود دیده؛ توان مدیریت بالاتر یا امکاناتی که بقیه جامعه ندارند؟ احتمالا مهم‌ترین امکانی که دولت روی آن حساب کرده همین زمین هاست. اما زمین تنها حتی اگر مجانی هم باشد کفایت نمی‌کند. همانطور که گفتم هزینه ساخت مسکن فراتر از این حرف هاست. در نهایت به نظر می‌رسد وزنه این وعده، بسیار سنگین‌تر از توان فعلی کشور است و باید منتظر طرح‌های عملیاتی بود.


شعارسال، بااندکی تلخیص و اضافات برگرفته از سایت فراز، تاریخ انتشار: ۱ شهریور ۱۴۰۰، کدخبر: ۴۶۱۶۱، farazdaily.com