شعار سال: هرچند کاهش قدرت خرید خانواده‌ها به خصوص در دو سال اخیر و سبقت رشد قیمت‌های مسکن از درآمد افراد، بر کاهش معاملات تاثیر داشته، اما گزارش‌های مرکز آمار نشان می‌دهد که بخش عرضه مسکن نیز در ۸ سال گذشته دچار رکود گسترده‌ای شده است. بر اساس گزارش «طرح گردآوری اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های کشور» مرکز آمار در سال ۹۶، «تعداد ۳۲۲ هزار و ۹۶۲ واحد مسکونی در پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری‌های کشور پیش بینی شده» که این عدد برای سال ۹۸ به ۳۸۲ هزار و ۵۶۵ پروانه رسیده که طی دو سال و با وجود التهاب در بازار مسکن تنها افزایش ۱۸ درصدی ساخت و ساز را نشان می‌دهد.

 

از سوی دیگر در سال ۹۶ حدود ۶۵ هزار و ۱۱۸ پروانه واحد مسکونی برای احداث ساختمان از سوی شهرداری تهران صادر شد که این رقم در سال گذشته با افتی سه درصدی به ۶۳ هزار و ۳۹۸ پروانه رسید. این در حالی است که در سال ۹۲ تعداد واحد‌های مسکونی ذکر شده در پروانه‌های ساختمانی صادر شده برای احداث ساختمان ۷۶۸ هزار و ۱۴۱ واحد بوده است. گزارش‌ها نشان می‌دهد در شهر‌های بزرگ و به نسبت توسعه یافته، روند صدور پروانه‌های ساخت و ساز افت محسوسی داشته به گونه‌ای که طی سال‌های ۹۲ تا ۹۸ در تهران ۵۰، در اصفهان ۵۴ و در کل کشور نیز ۵۰ درصد کاهش داشته است.

 

اما در سوی دیگر در استان‌های کمتر توسعه یافته و محروم، ساخت و ساز بهبود داشته است. به عنوان مثال در سیستان و بلوچستان و ایلام رشد ۲۹ و ۵۶ درصدی در صدور پروانه‌های ساخت‌وساز گزارش شده است. آمار‌ها نشان می‌دهد تعداد پروانه‌های صادر شده برای ساخت و ساز در سال گذشته و در تهران کاهش ۱۷.۱ درصدی داشته و تعداد ۹۰۱۳ پروانه احداث ساختمان توسط شهرداری صادر شده است.

 

در سال ۹۸ کل پروانه‌های صادر شده برای ساخت و ساز واحد مسکونی در کشور ۳۸۲ هزار و ۵۶۵ بوده که نسبت به سال قبلش افزایش ۱.۶ درصدی داشته است. افزایش صدور پروانه‌های ساخت واحد مسکونی در حالی است که بر اساس تخمین مراکز آماری مانند وزارت راه و صحبت‌های مسوولان، نیاز سالانه کشور به خانه بین یک تا دو میلیون واحد مسکونی است.

افزایش ممتد قیمت‌ها

در شش ماه نخست سال جاری متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی بر اساس گزارش بانک مرکزی ۱۹ میلیون و ۹۲۰ هزار تومان اعلام شده؛ متوسط قیمت هر مترمربع خانه در فروردین و با وجود شیوع کرونا، قرنطینه و کاهش شدید معاملات با ۲.۱ درصد کاهش نسبت به اسفند به ۱۵ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان رسید. این رقم نسبت به فروردین سال ۹۷ افزایش ۳۵.۷ درصدی را نشان می‌دهد.

 

اما نکته در این است که در سال ۹۶ و پیش از به اوج رسیدن نوسانات ارزی در پایان تابستان، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در اولین ماه سال ۴ میلیون و ۲۱۸ هزار تومان بود که در شهریور، ۴ میلیون و ۷۵۶ هزار تومان را به ثبت رسانید. این در حالی است که متوسط قیمت در شهریور سال جاری به ۲۴ میلیون و ۲۸۸ هزار تومان رسیده بود. مقایسه گزارش‌های رسمی پیرامون بازار مسکن نشان می‌دهد در ۶ ماه نخست سال ۹۶ و سال جاری، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن جهشی در حدود ۳۴۵ درصد داشته و تعداد معاملات نیز کاهشی ۳۰ هزار و ۲۶۱ واحدی داشته به گونه‌ای که در ۶ ماه نخست سال جاری به ۵۴ هزار و ۹۲۱ واحد رسیده است. کمترین متوسط قیمت هر واحد مسکونی در فروردین ۹۸ حدود دو میلیون تومان برآورد شد که در فروردین سال جاری به ۷ میلیون و ۴۱۰ هزار تومان رسید. این در حالی است که کمترین قیمت در شهریور سال جاری نسبت به شهریور سال ۹۶ افزایشی ۳۶۷ درصدی داشته و حدود ۱۰ میلیون و ۴۱۰ هزار تومان را ثبت کرد.

اثر توامان کاهش قدرت خرید و ساخت و ساز

نوسانات نرخ ارز و تاثیر بالقوه و بالفعل آن بر کاهش قدرت خرید از یک سو و گران شدن مصالح برای ساخت خانه نیز از سوی دیگر، به عنوان عوامل تاثیرگذار بر تلاطم قیمتی در بازار مسکن معرفی شدند. عامل قدرت خرید آنقدر مهم بود که تقریبا مسوولان و سیاستگذاران توجهی بر «طرف عرضه» نداشتند. از این رو سعی بر جبران قدرت خرید از دست رفته افراد به خصوص «خانه اولی‌ها» برای خرید خانه بود. اما با استناد به گزارش‌های ماهانه و فصلی مسکن، در نهایت آنچه باقی ماند خروج متقاضیان اصلی مسکن و ورود دلالان و دستکاری قیمت‌ها در نبود سیستم مناسب برای عرضه مسکن بود. بر اساس گزارش‌های بانک مرکزی طی سه سال اخیر بهترین ماه برای بازار مسکن و متقاضیانش، شهریور سال ۹۶ بود که ۱۴ هزار و ۴۰۰ واحد در شهر تهران معامله می‌شد. این رقم برای شهریور سال جاری به ۸۶۴۳ معامله رسیده است. از سوی دیگر در بخش عرضه نیز کاهش تعداد پروانه‌های صادر شده برای ساخت و ساز توسط شهرداری‌های کشور رخ داده هر چند به نظر می‌رسد وضعیت در سال ۹۸ و با وجود افزایش نرخ دلار و افت قدرت خرید تفاوت چندانی با سال ۹۶ که تقریبا سال رونق بازار مسکن بود، ندارد.

مسکن هیجان دارد و نه چیز دیگری

مشخص نیست اولین بار چه کسی از شبه‌جمله «هیجان در بازار مسکن» استفاده کرد، اما کاملا مشخص است خط‌مشی سیاستگذاری‌های چند سال اخیر به خصوص پس از افت و خیز‌های شدید و ناگهانی در بازار سرمایه، مبتنی بر کاهش هیجان در بازار مسکن است. اوایل سال جاری و همراستا با افزایش متوسط قیمت هر واحد مسکونی در اردیبهشت، دستوری مبنی بر عدم درج قیمت در آگهی‌های مسکن در سایت‌های فروش خانه صادر شد. هر چند با کارساز نبودن این اقدام محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی «فعلا خانه نخرید تا ارزان شود» را به عنوان یک توصیه جدی برای جلوگیری از روند شتابان قیمت مسکن اعلام کرد.

 

البته اولین بار نبود که وزیر راه توصیه‌هایی از این دست به خریداران مسکن می‌کرد؛ او برای اولین بار در تیرماه ۹۸ نخریدن خانه را برای ترکیدن حباب قیمتی آن موثر عنوان کرد. هر چند تعداد معاملات تا دو ماه آینده‌اش افت محسوسی از سال ۹۶ داشت، اما در نهایت تب معاملات در آبان همان سال دوباره بالا گرفت که به افزایش قیمت مسکن نیز دامن زد. به نظر اسلامی، چون بازار ملتهب است، پس نباید خرید و فروشی در آن انجام داد تا التهاب آن فروکش کند. هر چند پس از ۱۴ ماه از اولین توصیه وزیر به نخریدن متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ۱۱ میلیون تومان افزایش داشته است.

 

روز گذشته نیز محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی از اقداماتی مانند عدم درج قیمت در آگهی‌های فروش خانه دفاع کرد و گفت: «مهم‌ترین اثر این اقدام کنترل بازار و هیجان‌گیری در بازار مسکن بود و در این زمینه موثر عمل کرد.» به نظر می‌رسد بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری اسیر تصمیمات کوتاه‌مدت و موقتی شده که تنها اثرات کوتاه‌مدت و چند هفته‌ای دارند. مانند آنچه پس از توصیه وزیر به نخریدن خانه رخ داد. وزیر راه و شهرسازی به تازگی در مصاحبه‌ای از ارایه پیشنهاد افزایش سقف تسهیلات مسکن به بانک مرکزی خبر داده است. هر چند افزایش سقف تسهیلات به نظر بانک مرکزی بستگی دارد و بسته‌های تامین مالی را این نهاد پولی باید تامین کند، اما به نظر می‌رسد همچنان راهکار مسوولان برای بهبود وضعیت مسکن به خصوص در پایتخت، تقویت تقاضاست.

 

شعار سال، با اندکی تلخیص و اضافات برگرفته از روزنامه اعتماد، تاریخ انتشار: 15 مهر 1399، کد خبر: -، etemadnewspaper.ir