شعار سال: برای فهمیدن آینده بازار مسکن، نباید تنها به قیمت‌های پیشنهادی در یک منطقه نگاه کرد. بازار مسکن یک متغیر «وابسته» است که مستقیماً از شش عامل کلان اقتصادی یا موثر بر اقتصاد ( در شرایط حاضر، تورم و نقدینگی، نرخ ارز،قدرت خرید،سیاست های دولت، بازارهای موازی، نااطمینانی سیاسی-نظامی- کمبود آب ) فرمان می‌گیرد. درک این شش نیرو، کلید پیش‌بینی بازار است.

۱. تورم و نقدینگی: موتور محرک همیشگی قیمت‌ها

بسیاری به اشتباه تصور می‌کنند که قیمت مسکن باید الزاما بر اساس قدرت خرید مردم تعیین شود. در یک اقتصاد سالم، این گزاره درست است. اما در اقتصادی با تورم بالا، قیمت مسکن نه بر اساس تقاضا، بلکه بر اساس «هزینه حفظ ارزش» تعیین می‌شود.

چرا مسکن نمی‌تواند از تورم عقب بماند؟ تصور کنید شما مالک یک واحد آپارتمان هستید. وقتی می‌بینید که هزینه خوراک، خودرو و خدمات در یک سال ۵۰ درصد افزایش یافته، آیا منطقی است که دارایی اصلی خود (مسکن) را با قیمت سال گذشته بفروشید؟ پاسخ قطعاً خیر است.مالک، قیمت ملک خود را برای «حفظ ارزش» در برابر تورم، افزایش می‌دهد، حتی اگر خریداری وجود نداشته باشد. این کار برای کسب سود بیشتر نیست، بلکه فقط برای «عقب نماندن» از تورم است.

از سوی دیگر، رشد نقدینگی (چاپ پول) در اقتصاد، مانند ریختن بنزین روی آتش تورم است. وقتی حجم پول در کشور در یک سال ۳۰ یا ۴۰ درصد زیاد می‌شود، این پول جدید باید در بازار‌هایی پارک شود. بازار مسکن، به دلیل ظرفیت بالا و امنیت سنتی، همواره بزرگترین پارکینگ این نقدینگی سرگردان بوده است.لذا، تا زمانی که تورم و رشد نقدینگی در اقتصاد ایران بالا باشد، قیمت «اسمی» (تومانی) مسکن نیز به طور قطعی صعودی خواهد بود. «آینده بازار مسکن» به طور جدایی‌ناپذیری به آینده تورم گره خورده است.

۲. نرخ ارز (دلار): سیگنال‌دهنده اصلی بازار

اگر تورم «موتور» بازار مسکن باشد، دلار «فرمان» آن است. نوسانات نرخ ارز از دو کانال مجزا و قدرتمند، «پیش بینی قیمت مسکن در ماه‌های آینده» را تحت تاثیر قرار می‌دهد:

*** کانال اول، هزینه تمام‌شده ساخت (Cost-Push) : بخش اعظمی از مصالح اصلی ساختمان، یا مستقیماً وارداتی هستند (مانند برخی تجهیزات و شیرآلات) و یا قیمت‌گذاری آنها بر اساس نرخ‌های جهانی و دلار است (مانند فولاد، سیمان، پتروشیمی و مس). وقتی قیمت دلار افزایش می‌یابد، هزینه ساخت یک متر مربع بنا برای سازنده به شدت بالا می‌رود. سازنده نیز چاره‌ای جز اعمال این هزینه‌های جدید در قیمت نهایی فروش ندارد. بنابراین، افزایش قیمت دلار، به طور مستقیم «کف قیمت» مسکن نوساز را بالا می‌برد و به دنبال آن، مسکن‌های قدیمی‌تر را نیز با خود بالا می‌کشد.

*** کانال دوم، اثر روانی و انتظارات تورمی (Psychology) : در اقتصاد ایران، دلار فقط یک ارز خارجی نیست؛ بلکه «دماسنج روانی» جامعه است. وقتی مردم افزایش نرخ دلار را می‌بینند، این سیگنال را دریافت می‌کنند که ارزش پول ملی در حال کاهش است. در این حالت، فروشنده ملک، حتی اگر ملک او ۳۰ سال پیش ساخته شده باشد و هزینه دلاری نداشته باشد، قیمت ملک خود را به صورت ذهنی به دلار محاسبه می‌کند. او با خود می‌گوید: «ملک من پارسال ۱۰۰ هزار دلار ارزش داشت، امسال هم باید همان ۱۰۰ هزار دلار ارزش داشته باشد». این پدیده، که «انتظارات تورمی» نام دارد، باعث می‌شود تمام بازار به سرعت خود را با نرخ‌های جدید دلار هماهنگ کند.

۳. قدرت خرید مردم: ترمزی که محکم کشیده شده است

تا این قسمت، دو عامل قدرتمند برای افزایش قیمت را بررسی کردیم. اما چه عاملی جلوی «جهش» قیمت‌ها را گرفته و بازار را وارد رکود کرده است؟ پاسخ، «قدرت خرید» است. در چند سال اخیر، سرعت رشد قیمت مسکن (ناشی از تورم و دلار) بسیار بیشتر از سرعت رشد حقوق و درآمد خانوار‌ها بوده است. این «شکاف» آنقدر عمیق شده که دیگر یک فرد با درآمد متوسط، حتی با پس‌انداز تمام درآمد خود، شاید نتواند تا ۵۰ یا ۱۰۰ سال آینده صاحب یک واحد مسکونی متعارف در شهر‌های بزرگ شود.این عامل (نبود قدرت خرید) مانند یک ترمز قوی عمل می‌کند. این ترمز نمی‌تواند قیمت‌ها را «کاهش» دهد (چون تورم اجازه نمی‌دهد)، اما می‌تواند جلوی «رونق» و «افزایش تعداد معاملات» را بگیرد. این دقیقاً تعریف «رکود تورمی» است.

این فاجعه، منجر به حذف کامل «تقاضای مصرفی» (خانه‌اولی‌ها) از بازار شده است. وام‌های بانکی مسکن نیز در برابر قیمت‌های فعلی، بیشتر شبیه به یک شوخی تلخ هستند و تنها درصد ناچیزی از قیمت کل را پوشش می‌دهند. بازار امروز، تقریباً به طور کامل در دست «تقاضای سرمایه‌ای» است؛ یعنی افرادی که برای حفظ ارزش پول خود، ملک می‌خرند، یا افرادی که ملک قدیمی خود را به ملک نوساز تبدیل می‌کنند.

۴. سیاست‌های دولت (نهضت ملی مسکن): آیا عرضه، تقاضا را شکست می‌دهد؟

دولت‌ها همواره تلاش کرده‌اند تا با افزایش عرضه (ساخت مسکن)، بازار را کنترل کنند. طرح‌هایی مانند «نهضت ملی مسکن» با هدف ساخت میلیون‌ها واحد مسکونی در همین راستا اجرا می‌شوند. اما آیا این عرضه می‌تواند بر ۳ عامل قبلی غلبه کند؟ تحلیل کارشناسان نشان می‌دهد که این طرح‌ها، با وجود نیت مثبت، با چالش‌های جدی رو‌به‌رو هستند:

*** سرعت اجرا: تحقق وعده ساخت یک میلیون مسکن در سال، با توجه به محدودیت‌های بودجه‌ای و ظرفیت اجرایی کشور، بسیار دشوار است.

*** هزینه ساخت: خود این پروژه‌ها نیز از تورم (عامل ۱) و قیمت دلار (عامل ۲) در امان نیستند. هزینه ساخت این واحد‌ها به طور مداوم در حال افزایش است.

*** مکان‌یابی: بسیاری از این واحد‌ها در حاشیه شهر‌ها یا شهر‌های جدید ساخته می‌شوند که شاید تقاضای مؤثری برای آنها وجود نداشته باشد.

در بهترین حالت، این پروژه‌ها می‌توانند در بلندمدت، بخشی از تقاضای قشر‌های کم‌درآمد را پوشش دهند. اما بعید است که حجم عرضه آنها آنقدر «شوک‌آور» باشد که بتواند روند قیمت‌گذاری در کلان‌شهر‌ها را که توسط تورم و نقدینگی هدایت می‌شود، معکوس کند.

۵. بازار‌های موازی (طلا، بورس، خودرو): رقبای مسکن برای جذب سرمایه

آخرین عامل، بررسی رفتار نقدینگی سرگردان است. پولی که در دست مردم است، همواره به دنبال بازاری با بیشترین سود و کمترین ریسک می‌گردد.

*** بورس: پس از ریزش بزرگ، اعتماد بخشی از جامعه را از دست داده و نیازمند تحلیل تخصصی است.

*** طلا و دلار: بسیار نقدشونده و جذاب هستند، اما نگهداری آنها استرس‌زا و پرریسک است و «درآمد منفعل» ایجاد نمی‌کنند.

*** خودرو: دیگر یک کالای سرمایه‌ای امن محسوب نمی‌شود و با ریسک واردات و افت مدل مواجه است.

در این میان، «مسکن» همواره به عنوان «لنگرگاه امن» و «سنگین» سرمایه‌گذاری در ایران شناخته شده است. درست است که نقدشوندگی پایینی دارد، اما در بلندمدت، هم ارزش دارایی را در برابر تورم حفظ کرده و هم (از طریق اجاره) درآمدزایی ایجاد می‌کند. رفتار معمول سرمایه‌گذاران این است که پس از کسب سود‌های قابل توجه در بازار‌های سبک (طلا و بورس)، به دنبال «سیو سود» و تبدیل آن به یک دارایی سنگین مانند مسکن هستند.

۶. نااطمینانی سیاسی-نظامی-مسئله آب

اقتصاد سیاسی ایران بشدت متاثر از نااطمینانی ناشی از درگیری‌های احتمالی با اسرائیل و جنگ منطقه‌ای، همچنین مسئله بارش‌ها و تامین آب پایتخت است. این عامل مسلما بعنوان عاملی تاخیری و کشیدن ترمز تصمیم گیری درباره خرید مسکن و انتقال سرمایه از سایر بازار‌ها به این بازار، عمل می‌کند.

پیش بینی قیمت مسکن در ماه‌های آینده: «جهش» یا «رشد»؟

حال با کنار هم قرار دادن این ۵ عامل، می‌توانیم به یک «پیش بینی قیمت مسکن در ماه‌های آینده» برسیم. برای این کار، باید بین دو مفهوم «رشد» و «جهش» تمایز قائل شویم:

*** رشد (Growth): به معنای افزایش قیمت «اسمی» ملک، متناسب با نرخ تورم عمومی است. اگر تورم سالانه ۴۰ درصد باشد، کاملاً طبیعی است که قیمت مسکن نیز حداقل ۴۰ درصد رشد کند تا ارزش واقعی خود را از دست ندهد. این سناریو (رشد) تقریباً قطعی است.

*** جهش (Jump): به معنای رشد ناگهانی و بسیار «بیشتر» از نرخ تورم است (مانند آنچه در سال‌های ۹۷ تا ۹۹ تجربه کردیم). جهش زمانی رخ می‌دهد که حجم عظیمی از نقدینگی به صورت ناگهانی تصمیم به ورود به بازار مسکن بگیرد.

با توجه به اینکه «قدرت خرید مصرفی» (عامل ۳) به طور کامل از بین رفته، سوخت لازم برای یک «جهش» بزرگ وجود ندارد. بازار توان هضم یک شوک تقاضای جدید را ندارد.بنابراین، محتمل‌ترین سناریو برای «آینده بازار مسکن»، ادامه همین وضعیت «رکود تورمی» است.  قیمت‌ها به صورت اسمی (تومانی) به دلیل تورم، همچنان «رشد» می‌کنند، اما تعداد معاملات به دلیل نبود قدرت خرید، «پایین» باقی می‌ماند.

تنها یک عامل می‌تواند این معادله را بر هم بزند: یک «شوک ارزی» بسیار شدید. اگر نرخ ارز به صورت ناگهانی و افسارگسیخته افزایش یابد، «انتظارات تورمی» (عامل ۲) آنچنان قدرتمند عمل خواهد کرد که حتی بدون وجود خریدار، فروشندگان قیمت‌های خود را به سطوح بسیار بالاتری پرتاب کنند و یک جهش قیمتی دیگر را رقم بزنند.

استراتژی سرمایه‌گذاری: آیا وقت تبدیل سود دلار و طلا به مسکن است؟

این سوالی است که بسیاری از سرمایه‌گذاران که در ماه‌های اخیر از طلا و دلار سود کسب کرده‌اند، از خود می‌پرسند. آیا زمان «سیو سود» و تبدیل آن به ملک فرا رسیده است؟ تصمیم برای تبدیل طلا به مسکن، یک «جابجایی استراتژیک» است. شما «نقدشوندگی» را فدای «ثبات بلندمدت و درآمد» می‌کنید. اگر به پول خود در ۲ تا ۵ سال آینده نیاز ندارید، این کار یک تصمیم سرمایه‌گذاری منطقی است. اما اگر به دنبال سود کوتاه‌مدت هستید، ممکن است در «دام نقدشوندگی» گرفتار شوید. ز بعد مزیتی، این کار یک استراتژی هوشمندانه برای «سیو سود» است .تبدیل دارایی پرنوسان به امن محسوب می شود. شما یک دارایی پرریسک، پراسترس و «سبک» (طلا) را به یک دارایی «سنگین»، باثبات و ملموس (مسکن) تبدیل می‌کنید. و حتی می تواند سبب ایجاد درآمد منفعل شود. طلا و دلار در گاوصندوق شما، درآمدی ایجاد نمی‌کنند. اما مسکن می‌تواند از طریق اجاره‌بها، یک جریان درآمدی ماهانه (که آن هم همگام با تورم رشد می‌کند) برای شما بسازد. معمولاً بازار مسکن نسبت به جهش‌های ارزی با چند ماه تاخیر واکنش نشان می‌دهد. سرمایه‌گذاران باهوش، قبل از اینکه بازار مسکن خود را به طور کامل با قیمت‌های جدید دلار هماهنگ کند(استفاده از تاخیر بازار Market Lag)، اقدام به خرید می‌کنند.

اما ریسک بزرک بازار مسکن،«دام نقدشوندگی» بوده که باید جدی بگیرید. بزرگترین ریسک «آینده بازار مسکن» در رکود تورمی، «ارزان شدن» نیست، بلکه «فروخته نشدن» است. شما دلار و طلای خود را در کمتر از یک ساعت می‌توانید نقد کنید. اما اگر امروز یک واحد مسکونی بخرید، ممکن است در این بازار راکد، ماه‌ها (و شاید سال‌ها) طول بکشد تا بتوانید برای آن خریدار پیدا کنید.

جمع‌بندی: آینده بازار مسکن ایران در یک نگاه (نتیجه‌گیری)

اگر بخواهیم تمام تحلیل‌های بالا را در یک پاراگراف خلاصه کنیم، «پیش بینی قیمت مسکن در ماه‌های آینده» به این شکل خواهد بود که بازار مسکن به دلیل تورم افسارگسیخته، در مسیر «رشد» قطعی قیمت‌های اسمی قرار دارد. اما به دلیل «شکاف عمیق قدرت خرید»، این بازار همچنان در «رکود» عمیق معاملاتی باقی خواهد ماند.«آینده بازار مسکن»، بازاری گران‌تر، اما کم‌مشتری‌تر خواهد بود. انتظار «ارزان شدن» مسکن (به تومان) را نداشته باشید، اما منتظر «رونق» و صف کشیدن خریداران نیز نباشید.

در صورت عدم جهش قیمت ارز و تشدید بحران های نظامی-سیاسی- مسئله آب در تهران ، هم باید منتظر تشدید رکود در بازار مسکن و تدام ان برای سال آتی بود.

پایگاه تحلیلی خبری شعار سال با اندکی اضافات و تلخیص برگرفته از گروه کرمانی. کدخبر:- . منتشره در یازده آبان 1404. https://kermani.group / سایر منابع.