شعارسال: بحران تعدد سامانه‌ها در کشور به چالش این روز‌های کسب و کار‌ها و حوزه‌های مختلف تبدیل شده و این طور بر می‌آید که مفهوم «دولت الکترونیک» به درستی تعریف نشده است. حوزه مسکن هم از این بحران دور نمانده و متولیان مختلف این حوزه سامانه‌های متفاوتی را راه اندازی کرده اند. در حال حاضر، دو سامانه «خودنویس» و «کاتب» برای ثبت الکترونیک معاملات ملکی فعال است و این موضوع خود باعث سردرگمی افراد شده است و هنوز مشخص نشده که اگر تنها کد رهگیری معتبر در کشور، کد رهگیری اخذ شده از طریق سامانه کاتب بوده، پس تکلیف سامانه خودنویس چه خواهد بود. البته سامانه «ایران املاک» هم توسط وزارت صنعت، معدن و تجارت راه اندازی شده بود که از مدار خارج شده است.

در ماده ۶ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها آمده که در کلیه قرارداد‌های اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض الحسنه، تصریح و در سامانه‌های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تایید موجر، مستاجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.

طبق گفته مشاوران املاک و کارشناسان این حوزه؛ در حال حاضر، این قشر که کارگزاران مستقیم معاملات ملکی هستند، از تعدد سامانه‌ها دچار سردرگمی شده اند و شفافیتی در این حوزه وجود ندارد. برای بررسی جزئیات کارکرد این سامانه‌ها با «داود دامرودی» مدیر عامل استارت آپ هومنگر گفتگو کردیم که مشروح آن را در ادامه می‌خوانید.

* روند ایجاد سامانه‌های مسکن چگونه بوده است؟

تا قبل از سامانه «کاتب» سامانه «ایران املاک» برای دریافت کد رهگیری در معاملات ملکی مرسوم بود و مشاوران املاک در قرارداد‌ها از طریق شناسه‌ای که داشتند می‌توانستند کد رهگیری دریافت کنند.

پس از آن سامانه «خود نویس» را معرفی کردند البته با این شعار که مردم برای تمدید یک قرارداد اجاره نامه مجبور نباشند هزینه پرداخت کنند، همچنین برای دریافت تسهیلات ودیعه مسکن نیاز به یک قرارداد اجاره بود که در این بستر انجام می‌شد و به نوعی پایش اطلاعات حوزه مسکن نیز در این سامانه صورت می‌گرفت.

در بهمن ماه سال گذشته اعلام شد که طی یک قانون قرار است شکل اسناد رسمی را توسعه دهند و اسناد غیر رسمی را جمع آوری کنند.

سیر عظیمی از پرونده‌های قضایی مربوط به پرونده‌های ملکی است؛ به همین واسطه قانون مذکور در ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳ مصوب و از سه تیر ماه ابلاغ و مقرر شد پس از این تاریخ، معاملات غیر رسمی در سامانه اعلامی ثبت شود.

* به نظر شما هدف از ایجاد سامانه «کاتب» چه بوده است؟

هدف از این سامانه نداشتن معاملات غیر رسمی است که در بنگاه‌ها تنظیم می‌شود. پس از ابلاغ این قانون دولت اعلام کرد که از تاریخ ابلاغ، اسناد غیر رسمی در دادگاه‌ها و مراجع قضایی به رسمیت شناخته نمی‌شود و معاملات ملکی باید در سامانه «کاتب» درج شود و اگر نشود فاقد وجاهت قانونی خواهد بود.

* چالش معرفی سامانه‌های مختلف چیست؟

در سامانه خود نویس هم یک سری قرارداد‌ها استانداردسازی شده است و قرارداد‌های اجاره و خرید و فروش را ثبت می‌کنند. اینکه این دو سامانه با هم چه تفاوتی دارند هنوز شفاف نیست. قانون به دستگاه‌های مربوطه یکسال از پس از ابلاغ فرصت داده که این سامانه‌ها را سازماندهی کنند.

در حال حاضر سامانه «ایران املاک» از مدار خارج شده و اکنون سامانه خودنویس و سامانه کاتب فعال هستند.

اینکه این دو چطور با هم ادغام می‌شوند و روش کار به چه صورت است شفاف نیست. عدم وحدت رویه یک چالش را به وجود آورده و مشاوران املاک نمی‌دانند که باید قرارداد را از طریق هولوگرام، در سامانه خود نویس و یا سامانه کاتب به ثبت برسانند؛ این سوال پیش می‌آید که آیا اکنون مشاوران املاک اجاره دارند قرارداد را در فرمت مبایعه نامه‌های استانداردی که اتحادیه در اختیار آنان قرار داده تنظیم کنند یا خیر یا اینکه فقط صرفا باید پیش نویس را تنظیم کرده و به دفترخانه ارجاع دهند. به همین دلیل می‌گوییم که این مسئله هنوز از شفافیت کافی برخوردار نیست.

اگر به دلیل عدم اطلاع، کاری بر خلاف قانون انجام شود، فعالان صنفی این حوزه که تعریف جدیدی برای آن‌ها وجود نداشته و قانونی به صورت مشخص به آن‌ها ابلاغ نشده و اینکه نسبت به آن آگاهی ندارند، قطعا صدمه می‌بینند و دچار چالش خواهند شد.

* مزایای سامانه «کاتب» چیست؟

از فواید ساماندهی اسناد این است که اسناد باارزش‌تر و قابل اتکا می‌شوند و یک سری مسائل دیگر هم در این قانون بهبود پیدا می‌کنند. به عنوان مثال؛ برخی آپارتمان‌ها به دلیل تخلفات و سایر موارد نتوانسته پایان کار را از شهرداری بگیرند که این موضوع در این قانون پیش بینی شده است، در این موارد سند برای آپارتمان مذکور صادر، اما در سند ذکر می‌شود که دارای بدهی به یک ارگان خاص است.

همچنین در این قانون راه حلی برای ساختمان‌هایی که فاقد سند رسمی هستند به وجود آمده تا سند رسمی برای آن‌ها ایجاد شود. ملک‌ها و اسناد قول نامه‌ای در چرخه نظام بانکی هم جایگاهی ندارند و نمی‌توان به عنوان وثیقه از آن‌ها استفاده کرد.

* راهکار چیست؟

تعدد متولیان باعث تعدد سامانه‌ها شده است؛ وزارت صنعت، معدن و تجارت سامانه «ایران املاک»، وزارت راه و شهرسازی سامانه «خودنویس» و قوه قضاییه سامانه «کاتب» را ایجاد کرد.

ارگان‌های مختلف با نگاه‌های متفاوت در حال متولی گری هستند که لازم است به اجماع برسند و یکپارچه شوند.

در حال حاضر سه سامانه وجود دارد و فعالان این حوزه به دلیل عدم شفافیت این سامانه‌ها نسبت به نحوه درست ثبت قرارداد‌ها آگاهی ندارند. پیشنهاد می‌کنم متولیان فعلی وزارت راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد ترتیب وارد کردن معاملات در این سامانه‌ها را شفاف سازی و تفاوت‌های این دو سامانه را بیان کنند.

برای بهبود اجرای یک قانون باید به سراغ فعالان صنفی که قانون مورد نظر به آنان مرتبط است رفت و در اجرای این قانون مشاوران املاک که کارگزاران خرید و فروش و معاملات ملکی هستند باید نسبت به این قانون آگاهی کافی داشته باشند.

چنانچه قانون گذار به دنبال ایجاد تغییرات است باید قبل از ابلاغ این قانون با شفاف سازی و برگزاری دوره‌های آموزشی برای این افراد، مسیر آگاه سازی را طی می‌کرد تا سردرگمی در این صنف و پس از آن در بین مردم ایجاد نشود.

این قانون زیر ساخت مناسبی برای پیاده سازی در جامعه ندارد و با عجله در حال اجرا است این در حالی است که باید مرحله به مرحله بند‌ها و تبصره‌های آن پیاده سازی می‌شد.

شعارسال با اندکی اضافات و تلخیص برگرفته از تحلیل بازار، تاریخ انتشار: 26شهریور1403، کدخبر:303889، www.tahlilbazaar.com