پیش بینی قیمت مسکن ۱۴۰۴ و آینده این بازار در سال تورمی پیش رو

پیش بینی تغییرات بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ با، اما و اگر‌های زیادی همراه است. همه تحلیل گران معتقد به افزایش قیمت بوده و در این بین، تاکیدات روی درصد و میزان افزایش قیمت است. این بازار بشدت متاثر از سرکوب شدگی قیمت در سال‌های پیش، افزایش قیمت بسیار بالا در بازار‌های دیگر (دلار، طلا، خودرو و ...)، افزایش شدید هزینه ساخت و فراموش سازی تاریخی برای ورود انبوه ساز به بازار است. همچنین نباید از نظر دور داشت که بازار مسکن بدلیل کاهش قدرت خرید شهروندان، الزاما با تورم رکودی مواجه خواهد شد. مهدی ظفریاری، تحلیلی نسبتا خوب (اما با نگارشی نسبتا بد) از موضوع داشته که با تلخیص و اختصار، صورت پذیرفته در آن، تقدیم حضور شده است. بنظر می‌رسد پایه‌های تحلیلی ایشان و منطق پیش بینی کاملا درست و مبتنی بر توامان سازی ابعاد علمی با رویکرد تجربی باشد.

شعارسال: مهندس ظفریاری در متنی انتقادی- تحلیلی، اقدام به پیش بینی قیمت مسکن ۱۴۰۴ و آینده این بازار در سال تورمی پیش رو کرده است. وی در ابتدای متن خود می‌پرسد که، آیا برنامه ریزی و اهدافی در بازار مسکن وجود دارد و اینکه توان مردم عادی برای کدام از بخش مسکن می‌رسد؟ باتوجه به برنامه پیش بینی ۱۰ سال آینده در بازار مسکن چه اتفاقاتی می‌افتد که هر سال افزایش قیمت داریم؟ و با این موقعیت چه باید کرد؟ صرفه اقتصادی چیست؟

ظفریاری می‌گوید که طی سال‌ها (از سال ۹۷ تا ۱۴۰۳) هر سال با نزدیک شده به شش ماه دوم پیش بینی و نظر صریح خودم را با دلایل علمی و مبتنی بر نیاز‌ها جامعه و درخواست مردم و وضعیت واقعیات موجود بازار مسکن بیان کردم. ولی برای نیم سال ۱۴۰۳ و سال ۱۴۰۴ باید گفت متاسفانه بدلیل سیاست‌های اقتصادی و برنامه ریزی اشتباه در بحث تولید مسکن و مدیریت بازار مسکن و عدم توان مالی مردم، مسکن مناسب برای زندگی افراد بسیار کم شده و کمتر خانواده‌ای از منزل و خانه‌ای که دارد زندگی و اجاره می‌کند، راضی باشد. حجم زیادی از مردم ایران و قشر جوان و مخصوص کارگران و کارمندان مستاجر هستند و توان خرید خانه و حتی خرید یک خودرو را ندارند چرا که دستمزد‌های آن‌ها مخصوصا طی ۶ سال گذشته به شدت کاهش پیدا کرده یعنی قدرت خریدشان کم شده و هزینه تمام اجناس و خدمات روز به روز در حال افزیش است.

در این بین، با روش‌های اشتباه در بخش مسکن سعی در رساندن توان مردم به نیازشان نشده مثلا بحث وام‌های ودیعه مستاجران و یا بخصوص تعیین درصد افزایش و یا حتی بحث ساماندهی مشاوران املاک کشور و انواع سامانه ثبت قرار داد رایگان و یا سامانه اسکان و یا نرم افزار تعیین اجاربها و غیره، تمام این موارد فقط مثل یک قرص آرامش بخش موقت عمل کرده است. افزایش چند ده برابری تا ۲۰ برابری املاک در مدت فقط ۵ سال که تمام این موارد به بحث کاهش ارزش ریال از سال‌ها قبل در مقابل دلار بر می‌گردد و برخلاف بازار‌هایی مثل طلا که تاثیر سریع و کمتر از یک ماه تا یک سال نشان می‌دهد، در بازار مسکن این افزایش قیمت و تاثیرات از یکسال تا ۵ سال اثرات جهشی و مخربش را نمایان می‌سازد. در نهایت این کاهش تقاضا معامله و حتی بحث رکود موقتی است.

۱) اولین دلیل را باید در بی نظارتی‌ها بر قیمت گذاری درایران دانست و جای برای جهش بسیار آزاد است. هرچه خریدار پول بدهد و تقاضا بیشتر باشد قیمت تعیین می‌شود و بالا می‌رود.

۲) دومین دلیل افزایش جمعیت متقاضی مسکن است (از نیروی جوان تا اتباع بیگانه).

۳) دلیل سوم عدم تولید مسکن بشکل انبوه است. در همه جای دنیا تولید مسکن با صرفه اقتصادی و ارزان و سریع و گسترده و مقاوم با الگوی انبوه سازی انجام می‌شود. اما در ایران به گونه‌ای خواب مواجه است.

بنظر می‌رسد با توجه به هزینه ساخت، برای املاک معمولی افزایش قیمت بین ۴۰ تا ۱۰۰ درصدی و دراملاک خاص از ۱۰۰ تا ۲۰۰ درصد افزایش قیمت قابل پیش بینی باشد. هرچند که رکود تقاضا در بازار و کاهش شدید توان مردم برای خرید مسکن باعث کاهش فاجعه بار، معاملات می‌شود، ولی نمی‌تواند باعث کاهش قیمت مسکن شود، مگر با ثبات اقتصادی و افزایش تولید و افزایش توان مردم یعنی درآمد دلاری یا جهانی.

همچنین بشکل مسلمی با کاهش کیفیت ساختمان و آپارتمان‌ها بدلیل عدم صرفه اقتصادی و جهش قیمت مصالح و دستمزدر و تعرفه‌ها روبرو خواهیم بود. سرمایه گذار از این موارد و شگرد‌های اقتصادی استفاده نموده و در نهایت ساختمان ایمن و مقاوم در ایران بسیار کم خواهد شد.

افزایش قیمت اجاره بها ۱۴۰۴:
با وجود افزایش قیمت در سال ۱۴۰۴، شاهد کاهش توان مستاجرین خواهیم بود. در واقع با توجه به افزایش قیمت ۵۰ تا ۱۰۰ در صدی اجناس و هزینه در سال ۱۴۰۴ مستاجران توان پرداخت اجاره بهای ۱۴۰۳ را ندارند، چه رسد به افزایش قیمت اجاره بها با درصد بیشتر از ۱۵ درصد. بر این اساس، بیشتر مستاجران درصورت افزایش نامتعارف قیمت، مجبور به تغییر مسکن خود خواهند بود.
بنظر می‌رسد که برای موضوع اجاره بها املاک مسکونی و تجاری برای املاک معمولی افزایش قیمت بین ۳۰ تا ۱۰۰ درصد (کاهش ۱۰ درصدی نسبت به فروش به علت رکود معاملات و کلاهش توان است) و در املاک خاص از ۱۰۰ تا ۲۰۰ درصد افزایش قیمت را شاهد باشیم. چرا که معیار محاسبه قیمت اجاره بها قیمت و ارزش گذاری خود ملک مورد استفاده است و با افزایش قیمت املاک، قیمت اجاره بها نیز افزایش پیدا می‌کند (مثل بحث خودرو و سایر اجناس که بین ۳۰ تا ۱۰۰ درصد افزایش قیمت خواهد داشت از سال ۱۴۰۳ تا ۱۴۰۴). در سال آتی، تقاضا برای املاک گران قیمت بسیار کاهش پیدا می‌کند، چرا که سرمایه گذاری روی اجاره و رهن کامل املاک گران قیمت مخصوص بحث اجاره مسکونی سرمایه گذاری سوخته و مرده است. در بحث املاک کوچک و مغازه تجاری ارزان هم زیان سرمایه وجود دارد، ولی حداقل نصف موارد فوق می‌باشد.

پایگاه تحلیلی خبری شعار سال با اضافات و تلخیص برگرفته از متن منتشره از مهندس مهدی ظفریاری در سایت ویرگول