شعار سال: بهار امسال بود که افزایش ۸۲,۲ درصدی قیمت مسکن، آرزوی خانه‌دار شدن را به دل خیلی از مردم گذاشت ، اما این روزها خبر از کاهش ۳۷ درصدی قیمت مسکن به گوش می‌رسد، عقب‌نشینی که نمی‌تواند معضل رکود معاملاتی را در شهرهای بزرگ مخصوصاً پایتخت حل کند.

اگر به روزگار خیلی دور که خانه‌ها اندرونی، بیرونی و هشتی داشتند برگردیم، گشت گذار در خاطرات سال‌ها پیش، فضای مطلوب خانه‌های دل‌بازی به یاد می‌آید که حوض‌های فیروزه‌ای و گل‌های رنگی گلدان‌های سفالی آن هنوز نوازشگر اذهان است.

اما این روزها ، بخصوص در کلان‌شهرها خانه‌ها رفته‌رفته کوچک‌تر و قیمت آن‌ها گران‌تر می‌شوند به‌طوری‌که برخی از مسئولان برای حل مشکل مسکن از ساخت مسکن  ۲۵ متری سخن می‌گویند.

ابتدای سال ۱۳۹۶ بود که رشد قیمت مسکن در پایتخت آغاز شد و در ابتدای سال ۱۳۹۷ بر شتاب روند صعودی قیمت مسکن در پایتخت اضافه شد، در شهریورماه همان سال میزان نرخ رشد قیمت مسکن به ۹,۳ درصد رسید. اگرچه این سیر صعودی در بهمن‌ماه ۹۷ روندی کاهشی به خود گرفت اما این نقطه اوج بازار اردیبهشت‌ماه ۱۳۹۸ بود که میانگین رشد ماهیانه قیمت مسکن در پایتخت به ۱۱.۴ درصد رسید که بیشترین رشد قیمت ماهیانه در ۲۹ ماه اخیر را داشت.

مرکز ملی آمار ایران نیز در گزارشی اعلام کرد ، متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زمین یا زمین ساختمان کلنگی ۱۴۸.۶ درصد، متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای مسکونی ۸۲.۲ درصد و متوسط مبلغ اجاره‎ یک مترمربع زیربنای مسکونی در نقاط شهری کشور ٢٩.١ درصد در بهار ۹۸ نسبت به بهار ۹۷ افزایش یافته است.

رشد قیمت‌ها در سال جاری چنان بود که هم قیمت خریدوفروش و هم اجاره‌بهای مسکن را افزایش داد و خرید مسکن در شهرهای بزرگ را تبدیل به آرزوی محال برای اقشار متوسط و ضعیف و آن را از دسترس مردم خارج کرد.

این سیر صعودی قیمت مسکن چندان دوام نیافت و با وجود افزایش ۷۷ درصدی قیمت اسمی مسکن در شهر تهران، مقایسه رشد قیمت این بخش با تورم عمومی نشان می‌دهد که در حال حاضر قیمت واقعی مسکن با ۳۷.۲ درصد رشد منفی مواجه شده است.

قیمت مسکن در مناطق شهری و تهران

بر اساس اعلام مرکز ملی آمار ایران، متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در کل کشور ۳ میلیون و ۳۲۵ هزار تومان با میانگین مساحت ٢٦٥ مترمربع بوده است که نسبت به فصل قبل، ۱۶.۱ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۱۴۸.۶ درصد افزایش داشته است.

در همین حال در مرداد ۱۳۹۸ تورم سالیانه کل کشور ۴۲.۲ درصد و میانگین رشد قیمت مسکن شهر تهران در ۱۲ ماهه منتهی به مردادماه ۱۳۹۸ بالغ‌بر ۵ درصد بوده است.

این دو شاخص گویای آن است که با وجود افزایش ۷۷ درصدی نقطه‌به‌نقطه قیمت مسکن تهران (با توجه به آمار دفتر اقتصاد مسکن) طی یک سال گذشته منحنی کلی رشد آن نزولی بوده و هم‌اکنون قیمت واقعی مسکن ۳۷.۲ درصد در مقایسه با تورم عمومی کاهش‌یافته است.

بر این اساس سرعت افت مسکن در تیرماه و مردادماه امسال به ترتیب به ۱,۴ و ۳.۱ رسید

تا آنجا برخی پیش‌بینی می‌کنند که قیمت مسکن در ماه‌های آینده شاخص نقطه‌به‌نقطه قیمت مسکن نیز کمتر از نرخ تورم شود.

بررسی بازار مسکن نشان می‌دهد که با وجود این نوسانات قیمت، حالا که قیمت مسکن در مسیر کاهش قیمت قرار گرفته، می‌توان در مناطق جنوبی تهران با نقدینگی حدود ۳۰۰ میلیون تومان صاحب‌خانه شد.

بررسی‌ها از مناطق ۲۲ گانه پایتخت نشان می‌دهد که در ۱۵ منطقه ، قیمت‌ها پایین‌تر از متوسط شهر (متری ۱۳ میلیون و ۳۰ هزار تومان) است.

در سایر مناطق جنوبی تهران نیز امکان خرید خانه با نقدینگی ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان وجود دارد.

برخی از بنگاه‌داران نیز دراین‌باره عقیده دارند که اگر در شرایط فعلی افراد بودجه خرید خود را افزایش دهند و آن را تا ۶۰۰ میلیون تومان برسانند، می‌توانند در مناطق مرکزی تهران مانند تهرانپارس یا نارمک خانه‌دار شوند.

جالب آنجاست که افراد به دلیل کمبود بودجه ، بیشتر به سمت خرید خانه‌های ۵۰ تا ۶۰ متری می‌روند اما به دلیل کمبود عرضه ، قیمت این واحدها بیشتر از قیمت واحدهای بزرگ است.

همچنین خانه‌های ۶۰۰ تا ۷۵۰ میلیون تومانی در با تقاضای ۹.۴ درصد همراه بودند و در این میان با این‌که خانه‌های میلیاردی، بیشترین آگهی‌های فروش ملک را به خود اختصاص داده‌اند، اما واحدهای کمتر از ۱.۲ میلیارد تومان سهم ۶۵ درصدی از معاملات مسکن شهر تهران در مردادماه ۱۳۹۸ داشتند.

حسام عقبایی نایب‌رئیس اول اتحادیه املاک استان تهران با بیان اینکه قیمت مسکن در سال ۹۸ افزایش نزدیک به ۱۲۰ درصدی داشته است گفت: به خاطر این افزایش قیمت قدرت خرید مردم کم شد و شاهد کاهش تقاضا بودیم و معاملات مسکن روند نزولی پیدا کرد. در تابستان ۹۸ کاهش معاملات مسکن در خریدوفروش به مرز ۸۰ درصد رسید که به‌طوری‌که در ۲۵ سال گذشته چنین چیزی را تجربه نکرده بودیم.

چرایی نوسانات قیمت مسکن

مهدی سلطان محمدی کارشناس مسکن درباره دلایل افزایش قیمت مسکن و رکود بعد از آن به خبرنگار آنا گفت: روند نوسانات چند سال آخر روند استثنائی و غیرقابل‌ پیش‌بینی نبود و انتظار می‌رفت که در طی سال‌های ۹۷ تا ۹۸ بازار با جهش و رونق روبرو شود.

وی با اشاره به اینکه این جهش موجب رونق اندکی در ساخت‌وساز نیز شد ، افزود: با این وجود این عواملی چون نرخ ارز و افزایش قابل توجه نرخ تورم موجب تشدید این جهش شد که به دنبال خود افزایش قیمت‌ها فراتر از سال قبل را به دنبال داشت.

این کارشناس مسکن با بیان اینکه طبیعی است که پس از این جهش با رکود مواجه شویم ، یادآور شد: با توجه به این مسئله تحلیل گران پیش‌بینی می‌کردند که در سال ۹۸ شاهد بازگشت قیمت‌ها در بازار مسکن باشیم و با اتمام تابستان شواهد روشنی در آمارها گویای همین مسئله است.

سلطان محمدی در عین حال گفت: انتشار آمارهای شهریور تائید کننده رکود در بازار مسکن، کاهش حجم معاملات و قیمت‌ها و به‌تبع آن کاهش ساخت‌وسازها است.

کمال اطهاری کارشناس مسکن نیز با یادآوری اینکه بازار مسکن در حال حاضر قفل شده است، به آنا گفت: از جمله دلایل این امر توقف رشد نقدینگی است که موجب رسوب نقدینگی و مستغلات در بخش مسکن شده است.

وی مشکلات اقتصادی موجود در جامعه را موجب نبود تقاضای مؤثر بخش مسکن دانست و افزود: در سال‌های اخیر بانک‌ها و برخی از مؤسسات اعتباری برای جلوگیری از ورشکستگی دست معاملات صوری زده‌اند که یکی دیگر از دلایل افزایش قیمت مسکن همین معاملات صوری است.

احمدرضا سرحدی، کارشناس بازار مسکن نیز در گفتگو با آنا اثرات اقتصادی و روانی حاصل از تورم، افزایش قیمت‌ها و ... را عامل نوسانات در بازار مسکن دانست و در این باره گفت: در این شرایط بازار مصرفی مسکن توان خریداری مسکن را ندارند و موجب رکود شده است.

وی افزود: از آنجا ملک کالای گران‌قیمتی است و به‌راحتی خاصیت نقد شوندگی ندارد بازار نقدینگی نیز از بخش مسکن خارج شده و به بخش‌های چون ارز و طلا نقل‌مکان کرده و موجب رکود همراه با تورم شده است.

این کارشناس مسکن ، گفت: در بسیاری از موارد فروشندگان با پایین آوردن قیمت موجب کاهش رکود می‌شوند اما در بازار مسکن چنین اقدامی نمی‌شود.

به گفته سرحدی زاده گرانی‌های واقعی در قیمت مصالح و مزد کارگر را از دیگر مسائل مطرح در این زمینه است.

قیمت مسکن در آینده

در این میان برخی از کارشناسان عقیده دارند، قیمت مسکن تا دو سه سال آینده دچار جهش نمی‌شود و انجماد دارایی‌ها در بخش مسکن نیز محسوس است ، بنابراین این امر فرصتی را برای سیاست‌گذار فراهم می‌کند تا برنامه‌های خود را برای از بین بردن رکود ، بازگشت رونق به بازار مسکن و تولید مسکن ارزان‌قیمت به اجرا درآورد.

عقبایی در این باره معتقد است: از اوایل شهریور کاهش قیمت مسکن در شهر تهران تا ۳۰ درصد نیز رسید و پیش‌بینی می‌کنیم بازار مسکن در پاییز و زمستان هم‌روند نزولی تا ۳۰ درصد پیدا کند و حتی ممکن است بیش از قبل هم شاهد کاهش قیمت باشیم.

وی افزود: اما با توجه به کاهش قیمت‌ها، به نظر نمی‌رسد میزان معاملات مسکن افزایش پیدا کند و ما پیش‌بینی می‌شود بازار مسکن تا پایان سال وارد یک رکود عمیق می‌شود.

نایب‌رئیس اول اتحادیه املاک استان تهران با پیش‌بینی اینکه در پاییز و زمستان اجاره‌بها ۵ تا ۱۵ درصد کاهش پیدا می‌کند، اظهار داشت: به دلیل کاهش تقاضا و افزایش عرضه و اینکه در سال‌های گذشته هم در این دو فصل شاهد کاهش اجاره‌بها بوده‌ایم، این روند هم امسال ادامه‌دار خواهد بود.

سلطان محمدی نیز با تأکید بر اینکه روند رکودی و کاهش قیمت مسکن تا آخر سال ادامه خواهد داشت، گفت: در چند سال آتی نیز کم‌وبیش با چنین روندی روبرو خواهیم بود.

سرحدی زاده با اشاره به اینکه با شرایط فعلی بازار مسکن شاهد ادامه رکود خواهیم بود ، گفت: در آینده شاهد بالا رفتن قیمت‌ها نخواهیم بود و اوج جابجایی‌ها در تابستان انجام شده و شانسی برای استفاده از بازار تورمی نیست.

وی افزود: با این حال این کاهش قیمت‌ها در سود فروش مسکن است نه در اصل سرمایه‌گذاری و ۳۰ تا ۴۰ درصد حباب سودجویی وجود دارد.

تسهیلات مسکن چاره‌ساز است یا نه؟

در این میان بسیاری ارائه تسهیلات مسکن را مسکنی فوری برای این مسئله عنوان می‌کنند.

عقبایی در این باره عقیده دارد: مهم‌تر از افزایش وام مسکن، تولید مسکن است. چون تولید مسکن در کشور ما متوازن نیست. ما سالانه بین یک تا ۱.۲ میلیون واحد مسکونی نیاز داریم که ۳۰۰ هزار واحد هم تولید نمی‌کنیم. لذا بازار تولید ما به نسبت نیاز ما عقب است. به همین دلیل باید روش‌های دیگر جایگزین شود.

وی اضافه کرد: من موافق تسهیلات بانکی هستم اما نه وامی که سود آن ۱۸ درصد است. تسهیلات بانکی باید تا حداقل ۵۰ درصد قیمت مسکن را در شهرهای بزرگ تأمین کند اما اکنون تنها ۱۵ درصد آن را پوشش می‌دهد و مدت بازپرداخت نیز کوتاه است.

سلطان محمدی نیز در این باره گفت: متغیرهای مختلف بر بازار مسکن از جمله سیاست‌های و مقررات اعتباری ، نرخ ارز، نرخ تورم ، حجم نقدینگی و انباشت خانه‌های خالی ، نرخ بهره و وضعیت بازارهای موازی، درآمد نفتی و خانوار و ... بر وضعیت بازار مسکن اثرگذار هستند.وی با بیان اینکه تقویت تقاضا در بازار مسکن و کاهش رکود از طریق کاهش نرخ بهره و افزایش میزان تسهیلات تا حد اندکی ممکن است ، افزود:‌ با این وجود این عوامل و مداخلات نمی‌توانند شرایط را تغییر دهند و انتظار رونق در سال ۹۸ و ۹۹ را داشته باشیم.

این کارشناس مسکن تأکید کرد: این سیاست‌گذاری‌ها تأثیرات مقطعی و ناپایدار دارند که بیشتر به منظور جلب نظر مردم تدوین می‌شوند و نمی‌توان از این‌گونه مداخله انتظار جواب بزرگی را داشت.

اطهاری نیز با اشاره به اینکه مالیات بر خانه‌های خالی در بلندمدت تأثیری در رونق بازار مسکن ندارد ، یادآور شد: این مالیات متوجه زمین نیست بلکه واحدهای ساخته شده را در نظر دارد از آنجا که هیچ سرمایه‌گذاری در مدتی طولانی سرمایه خود را راکد نمی‌گذارد این خانه‌ها در درازمدت خالی نمی‌مانند.

وی افزود: تنها اثر این اقدام کاهش حجم معاملات سوداگرانه است که حتی می‌تواند منجر به کاهش سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز شود.

این کارشناس مسکن گفت: اقدامات پیشگیرانه باید ۱۵ سال پیش انجام می‌شد، اکنون نیاز است تا در کشور برنامه‌های جامع اقتصادی تدوین شود تا اثرات آن به بخش مسکن برسد.

وی تصریح کرد: مثال شرایط مسکن ایران مانند بدهکاری است که ۱۰ سال است به طلبکار خود می‌گوید سه ماه به من فرصت بده تا طلب تو را بدهم و این فرصت هیچ‌گاه به او داده نمی‌شود.

سرحدی زاده نیز بر این باور است برای رونق بازار مسکن بایستی حباب قیمتی شکسته شود.

وی با تأکید بر اینکه وام‌ها و دوپینگ‌های اقتصادی در شرایط کنونی جواب نمی‌دهد، گفت: تأثیر روانی این وام‌ها موجب افزایش قیمت عید از سوی سودجویان می‌شود.

رونق بازار مسکن

در این میان بسیاری از کارشناسان بر این باورند که بازار مسکن بازاری دچار تعمیق رکود است و تنها با رشد بخش مولد اقتصاد، رشد می‌کند.

این گروه تأکید دارند که راهکارهایی زودبازده چون مالیات بر خانه‌های خالی یا افزایش وام مسکن ، اقداماتی سیاسی برای کسب مقبولیت در میان جامعه است و تنها در صورت رونق تولید می‌توانیم انتظار داشته باشیم بازار مسکن نیز رونق بگیرد.

شعار سال، با اندکی تلخیص و اضافات برگرفته از خبرگزاری دانشگاه آزاد اسلامی (آنا)، تاریخ انتشار: 2 مهر ، کدخبر: 417071 ، www.ana.ir