با توجه به نیم قرن پیشینه قانونگذاری به منظور جلوگیری از تغییر غیرمجاز کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در ایران و بر اساس مواد 1 و 3 قانون اصلاحی حفظ اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب 1385، هرگونه تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها جز در موارد معین که از مراجع قانونی مجوز دریافت کرده است، جرم بوده و علاوه بر تخریب تأسیسات ایجادی و اعاده وضعیت اراضی به حالت سابق، عاملان آن به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به قیمت روز زمینِ با کاربری جدید و حتی در صورت تکرار به مجازات حبس محکوم می‌شوند.

شرط اساسی در جرم انگاری عمل تغییر کاربری، قابلیت زراعت و حاصلخیزی اراضی موردِ نظر است و چنانچه، این زمین‌ها قابلیت زراعی خود را به سبب نبود حاصلخیزی از دست داده باشند، تغییر کاربری اراضی، به شکل منطقی و قانونی قابل مجازات نیست. شایان ذکر است به موجب قانون چنانچه اراضی مورد تغییر در داخل محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها یا طرح هادی روستاها باشد، حتی در صورت حاصلخیزی اراضی، تغییر کاربری آن قابلیت مجازات ندارد.

بر خلاف تصور عموم مردم و حسب آیین نامه اجرایی قانون مذکور، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها فقط به ایجاد ساختمان و دیوارکشی محدود نشده و هرگونه تغییری که کاربری کشاورزی اراضی را دچار مخاطره نماید، از جمله ایجاد استخر، جاده سازی، نصب کیوسک و آلاچیق، شن‌ریزی و دفن زباله، دپوی نخاله و مصالح ساختمانی، لوله گذاری، تغییر و انتقال حقابه اراضی و باغ‌ها به سایر اراضی و فعالیت‌های غیر کشاورزی، خشک کردن باغ‌ها به هر طریق، محوطه سازی(سنگفرش، جدول گذاری، سنگ‌ریزی) و سایر موارد مشابه را شامل شده و سبب می‌شود جهاد کشاورزی به‌عنوان سازمان مسئول، اقدام به طرح شکایت کیفری و پیگیری آن تا مجازات خاطیان نماید.

حال چنانچه شخصی متقاضی دریافت مجوز تغییر کاربری اراضی زراعی یا باغ‌های خود باشد، مرجع اعطای مجوز در هر استان کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، نماینده استاندار، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی و... است که اغلب کمیسیون مذکور از نظر کارشناسان جهاد کشاورزی تبعیت می کنند.

موارد اعطای مجوز در قانون و آیین نامه‌های اجرایی به صورت حصری ذکر شده است؛ مواردی همچون سکونت شخصی صاحبان زمین تا 500 متر مربع، ساخت دامداری، مرغداری، استخر پرورش آبزیان و سایر صنایع تبدیلی در حوزه کشاورزی و نیز محل ذخیره نهاده‌های کشاورزی و ابزار‌آلات از جمله مواردی است که افراد می‌توانند با توسل به آنها و با پرداخت 80 درصد قیمت روز اراضی و‌ باغ‌های مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض، تقاضای اعطای مجوز جهت تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها نمایند که با وجود صراحت قانونی، در بسیاری از موارد در پیچ و خم‌های اداری، دریافت مجوزهای قانونی با موانع گوناگونی مواجه می‌شود.

مطابق قانون و رویه جاری ارگان‌های اجرایی و دستگاه قضایی، ترمیم بافت فرسوده در اراضی زراعی و باغ‌ها که قبل از سال 1385 تغییر کاربری یافته است، مشمول مجازات تخریب نیست، ولی در عمل صاحبان این املاک باید قبل از اقدام به هرگونه عملیات ترمیمی با مشورت یک وکیل دادگستری یا کارشناسان این حوزه، از ارگان‌های مربوطه کسب مجوز نمایند تا در آینده با مشکل مواجه نشوند.

با وجود حسن‌نیت قانونگذار و دستگاه‌های اجرایی در وضع و اجرای قوانین سختگیرانه برای مبارزه با این پدیده شوم، متأسفانه قوانین موضوعه و نیز برخورد محاکم قضایی با این پدیده مجرمانه اغلب غیر قابل انعطاف و بدون در نظرگرفتن شرایط محیطی و اقلیم جغرافیایی اراضی زراعی و باغ‌های موضوع جرم است؛ به این شرح که در بسیاری از مناطق نیمه خشک که امکان کشت عمده محصولات کشاورزی به سبب خشکسالی‌های مستمر وجود ندارد، می‌توان با اعطای مجوز تغییر کاربری به مالکان اراضی زراعی در جهت تأسیس مراکز تفریحی سبز – باغ محور – که نیاز آبی به مراتب کمتری نسبت به کشاورزی سنتی دارند، ضمن حفظ مرغوبیت خاک، به رشد منابع درآمدی کشاورزان و باغداران کمک بسزایی کرد.

حال شایسته است قانونگذار و دستگاه قضایی با تأکید بر مبارزه با این جرم بویژه در مناطق شمالی کشور، ضمن اجتناب از کلی نگری و نیز استفاده از تجربیات کشورهای دیگر در جلوگیری از تخریب اراضی کشاورزی و منابع طبیعی، با وضع مجازات‌های جایگزین برای مجازات قلع و قمع، همچون دریافت عوارض نقدی قابل توجه و نیز اعطای اختیار عمل به جهاد کشاورزی هر استان در بررسی موردی پرونده‌های تغییرکاربری برای اعطای مجوز و افزایش هزینه تغییر کاربری برای مالکان، تهدید حاصله را به فرصتی در جهت شکوفایی اقتصادی در حوزه کشاورزی، باغداری و حتی گردشگری تبدیل نماید؛ زیرا امروزه به سبب نبود انعطاف‌پذیری قانونی و پیچ وخم‌های اداری، در عمل بخش عمده‌ای از موارد تغییر کاربری بدون دریافت مجوز قانونی انجام پذیرفته و ضمن تخریب اراضی کشاورزی به سبب نبود نظارت قانونی و کارشناسانه، دولت را از درآمد ناشی از دریافت عوارض قانونی محروم کرده و در عمل نیز سبب افزایش حجم جرایم و پرونده‌های قضایی با موضوع تغییر کاربری غیرمجاز شده است.

با اندکی اضافات و تلخیص برگرفته از روزنامه ایران صفحه 16، تاریخ انتشار: دوشنبه 15 آذر 1395، شماره: 6374 .