شعارسال: با توسعه و گسترش شهرها، نظارت بر نحوه ساخت و ساز از سوی سازمانهای نظارتی از جمله شهرداری افزایش پیدا کرده است. شهرداریها تحت عنوان نماینده دولت در شهر وظایف متعددی اعم از صدور پروانه ساختمانی و مجوز مرتبط با ساخت و ساز بر عهده دارند.
چنانچه از اعمال وظایف خود خودداری کنند، میتوان از مراجع قانونی الزام شهرداریها به صدور پروانه ساختمان را درخواست کرد.
قوانین حاکم بر ساخت و ساز در شهرها، مسائل بسیاری را به دنبال دارد. ولی ایمنی جزو اصول اولیه بوده که شهرداری این موضوع را ضمن صدور پروانه ساختمان مورد بررسی قرار میدهد.
نکته مهم دیگری که میتواند مشکلاتی به وجود آورد و الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمان را در پی داشته باشد، رعایت نکردن اصول زیباسازی شهر از جانب متقاضیان پروانه است. ساخت و سازهایی که بدون مجوز انجام میشوند و ظاهر شهر را تحت تاثیر خود قرار میدهند، با مخالفت شهرداری و عدم صدور جواز مواجه میگردند.
اجرای هر نوع عملیات ساختمانی، از جمله احداث یا غیر از آن در مورد املاک مستقر در محدوده شهری، ملزم به دریافت پروانه ساختمان از جانب شهرداری خواهد بود. انجام عملیات ساختمانی بدون مجوز یا مغایر با مفاد پروانه، سبب ارجاع موضوع به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری خواهد شد.
چنانچه تخلف توسط کمیسیون مذکور محرز گردد، بنا بر موضوع دستور بر توقف ساخت و ساز، قلع و قمع بنا و یا پرداخت جریمه نقدی صادر میشود.
الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمان و ابطال پروانه ساختمان صادر شده از جانب شهرداری از جمله دعاوی مرتبط با پروانه ساختمان هستند.
الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمان و ابطال پروانه ساختمان صادر شده از جانب شهرداری از جمله دعاوی مرتبط با پروانه ساختمان هستند. معمولا در این شرایط وکیل ملکی به نمایندگی از موکل خود جهت صدور پروانه مراحل قانونی را سپری میکند.
در ادامه این مقاله مهمترین نکات در خصوص الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمان مورد بررسی قرار خواهیم داد.
صدور پروانه ساختمان
پروانه ساختمان به سندی گفته میشود که حاوی اطلاعات ثبتی ملک، نوع مالکیت، هویت درخواست کننده صدور پروانه، کروکی ملک، مساحت زمین، تعداد طبقات مجاز، وضعیت پارکینگ و دیگر مشخصات فنی مرتبط با زیر ساخت و اسکلت ساختمان که بیان کننده حدود لازم الرعایه از جانب مالک در رابطه با عملیات ساختمانی است.
به منظور صدور پروانه ساختمان از طرف شهرداری بایستی تمامی عوارض و دیون قانونی ملک پرداخت شود.
بر اساس ماده ۵۹ قانون: «رفع موانع تولید رقابتپذیر و ارتقای نظام مالی کشور، شهرداریها مکلف هستند حداکثر تا یک هفته پس از پرداخت نقدی یا تعیین تکلیف نحوه پرداخت عوارض به صورت نسیه نسبت به صدور و تحویل پروانه ساختمان متقاضی اقدام نمایند. درخواست یا دریافت وجه مازاد بر عوارض قانونی هنگام صدور پروانه یا بعد از صدور پروانه توسط شهرداریها ممنوع است.»
در صورتی که فرد متقاضی صدور پروانه ساختمان به عوارض مطالبه شده از جانب شهرداری اعتراضی داشته باشد، حق دارد با استناد به به کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری، درخواست رسیدگی به اعتراض خود را از آن مرجع داشته باشد.
صدور پروانه ساختمان جهت املاک مشاعی
به منظور دریافت پروانه ساختمان در خصوص املاک مشاع، حضور تمامی مالکان اصالتا یا وکالتا، الزامی بوده و در این خصوص میزان سهم بیتاثیر است.
لزوم تقدیم سند رسمی مالکیت از جانب شخص متقاضی صدور پروانه ساختمان
سند رسمی مالکیت ملک حسب مورد از جمله مدارک ضروری به منظور دریافت پروانه ساختمان است.
شهرداری موظف است از صدور پروانه ساختمان بر اساس قولنامه، مبایعه نامه و دیگر اسناد عادی خودداری کند. شخص متقاضی در این شرایط میبایست قبل از درخواست صدور پروانه برای دریافت سند رسمی مالکیت اقدامات قانونی لازم را به عمل آورد.
هرچند امکان دارد شهرداریها در عمل و بر حسب مصلحت به صدور پروانه ساختمان بدون سند رسمی مالکیت اقدام کنند، ولی این عمل مغایر با قانون است و امکان ندارد رعایت مصلحت، مانع از اجرای قانون باشد.
تخلف از کاربری درج شده در پروانه ساختمان
قانونگذار در ماده ۵۵ قانون شهرداریها، ذکر نوع کاربری ساختمان در پروانههای ساختمانی را الزامی دانسته است.
چنانچه تخلفی از جانب مالک یا مستاجر صورت گیرد و یا در صورت بهرهگیری از ملک مغایر با مندرجات پروانه ساختمانی و احداث محل کسب و کار یا تجارت در محدوده غیر تجاری، مسئله به منظور رسیدگی به کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها ارجاع داده خواهد شد.
کمیسیون مربوطه به مدت ۱ ماه در مورد پرونده اظهار نظر نموده و در صورت مشاهده تخلف، رای به پلمپ محل کسب صادر خواهد کرد. جهت اجرای رای به مالک یا مستاجر متخلف مهلتی که بیشتر از ۲ ماه نیست، داده خواهد شد.
پروانه تغییر یافتن نقشه
در شرایطی که مالک بعد از صدور پروانه ساختمان و ضمن عملیات ساخت و ساز قصد اعمال یکسری تغییرات مانند: تغییر در متراژ بالکن یا تعداد طبقات در نقشه ساختمان را داشته باشد، میتواند اصلاح پروانه ساختمان را از شهرداری درخواست کند.
در چنین شرایطی پروانه ساختمان قبلی اصلاح میشود و پروانه جدیدی صادر نخواهد شد.
در صورتی که مالک بدون آنکه پروانه اصلاح شود، به اعمال تغییراتی در نقشه ساختمان اقدام کند، در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری موضوع مطرح خواهد شد و موجب صدور رای بر پرداخت جریمه و یا حتی تخریب ساختمان میگردد که بسته به اصلاح پروانه ساختمان ممکن است هزینه بیشتری را برای مالک به همراه داشته باشد.
اختلاف میان نقشه و پروانه ساختمان
امکان دارد به دلیل کوتاهی کارکنان شهرداری در پروانه ساختمان قسمتی از نقشه تایید شده وارد نشود.
ممکن است در اثر این قصور مالک که عملیات ساخت و ساز را بر اساس نقشه تایید شده انجام داده است در کمیسیون ماده ۱۰۰ به دلیل احداث بنا مغایر با پروانه ساختمان محکوم گردد.
لازم به ذکر است که در کمیسیون ماده ۱۰۰، پروانه ساختمانی ملاک و اساس صدور رای است نه نقشه تایید شده.
با در نظر گرفتن اینکه مالکان موقع اخذ پروانه ساختمانی به شهرداری رسید تایید میدهند، بهتر است مفاد پروانه ساختمان را با نقشه تایید شده قبل از امضاء رسید مطابقت دهند.
مدت زمان اعتبار پروانه ساختمان
با استناد به ماده ۲۹ قانون نوسازی و عمران شهری: «شهرداریها موظفند در زمان صدور پروانههای ساختمانی حداکثر مدتی که برای پایان عملیات ساختمانی لازم است تعیین و در پروانه قید نمایند.»
مالک به مدت ۲ سال از زمان صدور پروانه ساختمان فرصت دارد تا عملیات ساختمانی را آغاز کرده و در غیر این صورت میبایست اقدامات لازم به منظور تمدید پروانه را به عمل آورد. شایان ذکر است که منظور از آغاز عملیات ساختمانی، گودبرداری و دستیابی به تراز اجرای فوندانسیون است.
مالک موظف است مهلت مقرر شده از طریق شهرداری را رعایت کرده و احداث ساختمان بعد از اتمام این مهلت در حکم احداث ساختمان بدون پروانه خواهد بود.
صدور پروانه ساختمان زمینهای کشاورزی و باغات
بر اساس ماده ۸ قانون اصلاح و حفظ کاربری زمینهای زراعی و باغات، صدور پروانه ساختمان در مورد زمینهای کشاورزی و باغات بسته به تایید کمیسیون تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری زمینهای کشاورزی و باغات که متشکل از رئیس سازمان جهاد کشاورزی (رئیس کمیسیون)، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان راه و شهرسازی، مدیر کل حفاظت محیط زیست استان و یک نفر به نمایندگی از استاندار است.
صدور پروانه ساختمان برای زمینهای ملی و دولتی
با استناد به ماده ۱۰ قانون زمین شهری، تمامی زمینهای ملی و دولتی در اختیار وزرات راه و شهرسازی خواهد بود و بر اساس بند ب تبصره ۵۴ قانون بودجه سال ۱۳۷۶، شهرداریها قبل از دریافت تاییدیه از طرف سازمان راه و شهرسازی استان تهران در قالب پرداخت بهای زمین، حق ندارند برای این اراضی پروانه ساختمان صادر نمایند.
تنظیم اسناد انتقال زمینها و پایان عملیات ساختمانی از اجرای موارد مذکور جلوگیری نخواهد کرد.
الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمانی
بر اساس بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداریها، از جمله وظایف شهرداریها صدور پروانه ساختمان برای عملیاتهای ساخت و ساز در محدوده شهری است؛ اما صدور پروانه از طرف شهرداری منوط به احراز مقدمات کار اعم از ارائه سند رسمی مالکیت، پرداخت بدهی و عوارض ملک، حضور تمامی مالکان مشاعی و… از جانب این مرجع است.
در صورت عدم وجود هر یک از مقدمات ضروری، شهرداری حق دارد از صدور پروانه ساختمان امتناع کند.
با این فرض که شهرداری در صورت تحقق و وجود تمامی شرایط لازم بدون اساس قانونی از صدور پروانه ساختمان مطابق مقررات خودداری کند، متقاضی حق دارد با رجوع به دیوان عدالت اداری درخواست الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمان را داشته باشد.
در چه مواردی شهرداری از صدور پروانه خودداری خواهد کرد؟
مواردی که شهرداریها از صدور پروانه خودداری میکند، بسیار متعدد است و با دادخواست الزام شهرداری به صدور پروانه میبایست مشکل را در مراجع قانونی تحت پیگری قرار داد. با استماع دفاعیات هر دو طرف راهکار مناسب از طرف مراجع قانونی مشخص خواهد شد.
در چنین شرایطی مشورت با یک وکیل ملکی متخصص میتواند در سهولت و سرعت پرونده تاثیرگذار باشد.
به صورت کلی موارد زیر امکان دارد دلیل امتناع از صدور پروانه باشد:
مقررات و قوانین درخواستی رعایت نشده و عملیات ساختمانی برخلاف مجوز ساخت باشد.
بعد از ساخت پیشروی غیر قانونی انجام شده و شهرداری مخالف با اضافات ساختمان باشد.
در شرایطی که کمیسیون ماده ۱۰۰ عدم صدور پروانه از جانب شهرداری را به دلیل رعایت نکردن مقررات تایید کند.
در صورت وجود هر یک از این موارد پروانه صادر نخواهد شد و شخص متقاضی میبایست تقاضای الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمان را از مراجع بالاتر داشته باشد.
مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمان
در رابطه با مرجع صالح به منظور رسیدگی به دعوای الزام به صدور پروانه ساختمان علیه شهرداری، بین مراجع اختلاف وجود داشت و صدور آراء مخالف در این خصوص باعث گردید که موضوع در هیات عمومی دیوان عالی کشور و صدور رای وحدت رویه شماره ۵۵۶ مطرح شود.
بر اساس رای وحدت رویه مذکور، در صورت اجتناب بیعلت شهرداری از صدور پروانه ساختمان، شخص متقاضی حق دارد به طرح شکایت علیه شهرداری در دیوان عدالت اداری و درخواست صدور حکم در قالب الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمان اقدام کند.
شایان ذکر است که چنانچه وجود شرایط لازم به منظور صدور پروانه ساختمان در دیوان محرز نگردد و مالک از انجام تکالیف خود همچون پرداخت عوارض ملک خودداری کرده باشد، در دیوان عدالت اداری دعوای الزام به صدور پروانه ساختمان محکوم به رد خواهد بود.
صدور پروانه ساختمان بیرون از محدوده شهر
وظیفه شهرداریها در برابر صدور پروانه ساختمان منحصر به حریم شهرها بوده و در صورتی که ساختمانی بیرون از این منطقه احداث گردیده باشد، شهرداری ملزم به صدور پروانه ساختمان نخواهد بود. از این رو طرح شکایت الزام به صدور پروانه ساختمان علیه شهرداری در مورد املاک بیرون از حریم شهرها که دارای کاربری مشخصی نیستند، فاقد اعتبار قانونی است.
دعوای ابطال پروانه ساختمان صادر شده از سوی شهرداری
با در نظر داشتن توضیحات بیان شده در مورد مقدمات صدور پروانه ساختمان، لازم به توضیح است که در صورت نبود هر کدام از مقدمات الزامی اعم از پرداخت عوارض یا تسلیم سند رسمی مالکیت، شهرداری موظف به امتناع از صدور پروانه خواهد بود.
پارهای از مقدمات مذکور به منظور مراعات حقوق اشخاص ثالث پیش بینی شده است و در صورت عدم وجود این موارد از جمله صدور پروانه ساختمان جهت ملک مشاع بدون حضور و رضایت یکی از مالکان، صدور پروانه ساختمان برخلاف حقوق این افراد است.
در چنین شرایطی، شخص ثالث حق دارد از مرجع صالح تقاضای ابطال پروانه ساختمان را داشته باشد. مشروط به اینکه ثابت کند صدور پروانه مغایر با ضوابط قانونی است و باعث از بین رفتن حقوق قانونی او گردیده است.
با نظر به اینکه پروانه ساختمان به عنوان یک سند رسمی شناخته میشود، عدهای از مراجع در مورد قابلیت استماع دعوای ابطال پروانه ساختمان تردید دارند؛ ولی دعوای ابطال پروانه ساختمان با در نظر گرفتن مفاد نظریه مشورتی شماره ۱۶۶۳ اداره کل حقوقی قوه قضائیه و رای وحدت رویه شماره ۸۱۲ هیات عمومی دیوان عدالت اداری، از جانب ذینفع قابلیت رسیدگی خواهد داشت.
مرجع صالح به منظور رسیدگی به دعوای ابطال پروانه ساختمان
بر اساس ماده ۱۰ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری، اجرا و تصمیمات شهرداریها از طریق این مرجع قابل ابطال هستند که این موضوع در رای وحدت رویه شماره ۸۱۲ هم مورد قبول هیات عمومی دیوان عدالت اداری واقع شده است.
همچنین اثبات صلاحیت دیوان عدالت اداری به منظور رسیدگی به این دعوا، مخالف با صلاحیت شهرداریها برای اصلاح یا ابطال پروانه ساختمان نخواهد بود؛ بنابراین چنانچه شهرداریها هرگونه قصور یا مشکل قانونی در پروانههای ساختمانی مشاهده کنند، قادرند مستقیما به ابطال یا اصلاح پروانه مبادرت نمایند.
آرای صادر شده از طریق دیوان عدالت اداری حسب مورد به مدت ۲۰ روز یا ۲ ماه، از طرف اشخاص مقیم داخل یا خارج از کشور قابل اعتراض است.
امتناع شهرداری از عملیات ساخت و ساز بدون پروانه ساختمان
چنانچه ماموران شهرداری متوجه عملیات ساختمانی بدون پروانه ساخت باشند، میتوانند مانع از ادامه عملیات شوند و برای این کار نیازی به مراجعه به دادگاه نخواهد بود؛ لیکن ورود به زمین محاصره و تخریب ساختمان احداث شده نیازمند اخذ مجوزهای لازم از دادگستری است.
توقیف ادوات و آلات حاضر در محل که به منظور عملیات ساخت و ساز به کار برده میشود، فقط در شرایطی امکانپذیر است که جلوگیری از ادامه عملیات به روش دیگری میسر نباشد؛ اموال ذکر شده چنانچه توقیف گردد نزد شهرداری به امانت سپرده خواهد شد.
لزوم تقدیم پروانه ساختمان برای تقاضای تخلیه ملک تجاری به منظور تخریب و نوسازی
تقدیم پروانه ساختمان از طرف خواهان به منظور صدور حکم تخلیه به درخواست موجر در اجارههای تابع قانون روابط موجر و مستاجر به دلیل تحریب و نوسازی، الزامی بوده و تنها صدور گواهی از جانب شهرداری به منظور صدور حکم تخلیه مبتنی بر فرسودگی و قدمت ساختمان و نیاز به نوسازی بنا کافی نیست.
شعارسال با اندکی اضافات و تلخیص برگرفته از سایت تیدا، https://tidatech.com