شعار سال: آلبرت بغزیان گفت: دولت برای ساماندهی بازار مسکن باید با نظارت مستمر دست محتکران و دلالان را از این بازار کوتاه کرده و با برنامه ریزی دقیق به تولید مسکن سرعت ببخشد، همچنین خطر‌هایی که بازار مسکن را تهدید می‌کند را عادی سازی نکند.

 تمام تلاش‌هایی که برای ساماندهی بازار مسکن صورت گرفته، نتیجه‌ای به غیر از گرانی روز افزون برای مردم نداشته است؛ چرا که میانگین قیمت مسکن در کشور به متری ۴۱ میلیون رسیده است. این مسئله با تاثیر مستقیمی که بر نرخ اجاره بها داشته، مستاجران را هم با چالش‌های زیادی روبرو کرده و اقشار کم درآمد را به حاشیه نشینی کشانده است.

رشد تقاضا در مقابل حرکت لاک پشت وار ساخت مسکن در کشور، تعادل بین عرضه و تقاضا را در هم کوبیده است و گا‌ها برای آرامش بازار وعده‌هایی به گوش می‌رسد که به نظر نمی‌آید خیلی عملی و کارساز باشد. درسال‌های اخیر تورم بخش مسکن تمام تلاشش را برای گرانی کردن خانه کرد به طوری که در سال ۱۳۹۹ تورم این بخش به ۹۹درصد رسید، اما در سال جاری شاهد کند شدن روند رشد تورم در بازار مسکن بوده ایم.

حال سوالی که مطرح می‌شود این است که علت این کاهش تورم بخش مسکن چه دلایلی می‌تواند داشته باشد و آیا ممکن است سیاست‌های جدید دولت برای ساماندهی بازار مسکن بتواند عطش بازار را کاهش دهد؟

آلبرت بغزیان کارشناس مسکن در رابطه با این موضوع گفت: کاهش شتاب تورم مسکن در مقایسه با تورم اقتصادی بحثی است که باید جداگانه بررسی شود، چرا که کاهش رشد قیمت مسکن در مقایسه با سایر بازار‌های مالی به این معنی است که تورم بخش‌های دیگر از بازار مسکن پیشی گرفته و این موضوع کاملا موقتی است. بازار مسکن به عنوان یک بازار حیاتی و پر تقاضا در سال‌های اخیر فراز و نشیب‌های زیادی را تجربه کرده است. همچنین شاید سرعت تورم بخش مسکن گا‌ها در برهه‌ای از زمان کند شود، ولی هرگز کاهش نداشته است.

بغزیان افزود: باید توجه کرد نرخ تورم مسکن با شاخص قیمت مسکن دو موضوع جدا از هم است و بازار مسکن فقط در صورتی کاهش قیمت را تجربه می‌کند که شاخص قیمت این بخش روند نزولی داشته باشد، در این مواقع بازار منتظر ثبات معاملات و کاهش حباب قیمتی می‌ماند تا بتواند برای افزایش قیمت جهش کند. قیمت مسکن در کشور همیشه یک مرز حداقلی را از نظر قیمت تجربه کرده است.

این مسئله بسیاری از اقشار جامعه را برای خرید خانه با مشکل روبرو کرده و با تاثیرمستقیمی که بر بازار اجاره می‌گذارد مستاجران را هم به دردسر انداخته است. تاثیر قیمت مسکن بر بازار اجاره در گذشته با این سرعت دیده نمی‌شد، زیرا مشخص نبود که افزایش قیمت‌ها واقعی است یا خیر، ولی در حال حاضر افزایش قیمت مسکن به سرعت بر بازار اجاره تاثیر می‌گذارد.

این کارشناس در ادامه گفت: همچنین افزایش نرخ اجاره نشینی رابطه مستقیمی با کاهش قدرت خرید خانه در کشور دارد و ترجیح اکثر افرادی که به بازار ساخت و ساز مسکن ورود می‌کنند، کسب درآمد از طریق بازار اجاره است و این موضوع دلیلی بر جذابیت روز افزون سرمایه گذاری در بازار مسکن شده است. افرادی که برای کسب درآمد خانه می‌خرند و اجاره می‌دهند، هم از افزایش قیمت اجاره و هم از افزایش قیمت مسکن سود می‌برند و ممکن است این افراد با کسب درآمد از این راه بتوانند خانه دیگری نیز به دارایی هایشان اضافه کنند.

تاثیر اقدامات دولت بر ساماندهی بازار مسکن

بغزیان خاطر نشان کرد: تاثیر سیاست‌های دولت برای نجات بازار مسکن فقط در بلند مدت ظاهر می‌شود و برای بازدهی در کوتاه مدت باید حالت دستوری پیدا کند. برای مثال دولت باید افزایش قیمت اجاره بها را به کلی ممنوع کند و یا سقف افزایش اجاره بها را ۱۰ درصد تعیین کرده و با نظارت کافی از تخلف جلوگیی کند، اما وقتی دولت سقف افزایش اجاره بهای مسکن را ۲۵ درصد اعلام می‌کند، عملا هیچ موجری اعتراضی نمی‌کند و این مقدار را مناسب می‌بیند. از طرف دیگر مستاجران نیز به همین مقدار افزایش اجاره قانع شده و اطمینان پیدا کردند که بیشتر از این مبلغ اجاره‌ها افزایش پیدا نمی‌کند. همچنین ساخت ۴ میلیون مسکن در کشور نوش داررو بعد از مرگ سهراب است، چرا که اصلا مشخص نیست این واحد‌ها در کجا ساحته می‌شود و به دست چه کسانی می‌رسد و اصلا قانونی وجود دارد که دست دلالان را از این واحد‌ها کوتاه کند و سرنوشت مسکن مهر تکرار نشود؟

وی ادامه داد: نهضت ملی مسکن تنها در صورتی می‌تواند به ساماندهی بازار مسکن کمک کند که دولت دست دلالان حرفه‌ای را از این بازار کوتاه کند تا این افراد نتوانند تعداد زیادی از این واحد‌ها را خریداری کرده و با احتکار به قیمت بیشتری به فروش برسانند. همچنین با نظارت و برنامه ریزی دقیق ثبت نام مسکن ملی را به سمتی هدایت کند تا این واحد‌ها به دست واجد شرایط برسد. متاسفانه دولت‌های قبلی به هیچ عنوان در ساخت و ساز مسکن تسلط نداشتند و با نظارت ضعیف مسیر همواری برای دلالان و محتکران فراهم کرده و بر گرانی مسکن دامن زدند.

بغزیان در مورد پرداخت وام مسکن خاطر نشان کرد: تسهیلات مسکن در کشور‌های پیشرفته تا ۸۰ درصد هزینه خرید مسکن را تامین می‌کند و با سود‌های ناچیز و بازپرداخت کوتاه مدت، افراد را برای خانه دار شدن کمک می‌کند، اما در کشور ما اقساط، نرخ بهره و مدت بازپرداخت این تسهیلات به گونه‌ای است که اگر افراد کل درآمد ماهیانه خود را به پرداخت اقساط این وام‌های پر بهره اختصاص دهند باز هم کافی نیست و این تسهیلات فقط برای افرادی که درآمد بالایی دارند و مایل هستند که خانه خود را کمی بزرگ‌تر کنند مناسب است وگرنه با این تسهیلات کسی نمی‌تواند خانه بخرد، از این رو مردم تمایلی برای اخذ این وام‌ها نشان نمی‌دهند.

بغزیان در پایان گفت: دولت برای اینکه در ساماندهی بازار مسکن موفق شود باید با نظارت مستمر دست محتکران و دلالان را از این بازار کوتاه کرده و با برنامه ریزی دقیق به تولید مسکن سرعت ببخشد، همچنین خطر‌هایی که بازار مسکن را تهدید می‌کند را عادی سازی نکند.