شعار سال: در دوره گذشته، اجرای مصوبه برج باغ ها برای زمین‌های مزروعی، موجب شده بود تا ساخت و ساز اماکن تجاری و مسکونی در زمین‌های زراعی بویژه در حاشیه تهران شدت بگیرد. به گفته علی اعطا، سخنگوی شورای شهر تهران اراضی مزروعی در مناطق 20، 5، 4، 15، 18، 19 و 22 شهر تهران فراوانی بیشتری دارند. براساس اطلاعات موجود مجموعه اراضی مزروعی در زیر پهنه G213 شهر تهران نزدیک به ۳۶ هکتار است و بیشترین ساخت و ساز در اراضی مزروعی در فاصله بین سال‌های 81 تا 92 صورت گرفته است! مصوبه برج –باغ‌ها در سال 82 به تصویب رسید.

نگرانی شورا از ساخت و سازهای غیر مجاز در زمین‌های زراعی
شورای شهر تهران به موجب آخرین قانون مربوط به حفظ و گسترش باغ‌ها و اراضی مزروعی در کشور که مصوب مجمع تشخیص مصلحت نظام است، صلاحیت تشخیص باغ و غیر باغ بودن املاک و اراضی را که در محدوده‌های شهری قرار گرفته‌اند برعهده دارد. برهمین مبنا هم پرونده‌هایی که در مناطق شهرداری‌ها تشکیل می‌شود و تقاضای صدور پروانه دارند، املاک و اراضی که بالای 500 مترهستند، باید به موجب همین قانون به کمیسیون ماده 7 رفته و سپس به شورای شهر ارجاع داده می‌شود تا هم وضعیت درختان احتمالی و هم بن درختان و نحوه جانمایی آنها که در این املاک قرار گرفته‌اند، مشخص و در نهایت رأی به باغ بودن یا نبودن صادر شود.
شورای شهر در دوره پنجم تصمیم گرفت تا پرونده‌هایی که موضوع آنها باغ یا غیر باغ نیست به شورا ارائه نشود، چون ملاک در شورا، قانونمداری است و این پرونده‌ها ابتدا از کمیسیون‌های ماده 7 در مناطق و شهرداری تهران رد شده و آنها نیز با توجه به محتوا و بازدید نظر می‌دهند. سپس نظر آنها به شورا می‌آید و کمیسیون معماری و شهرسازی پس از بررسی و بازدید، پرونده‌ها را به صحن علنی شورا ارسال می‌کند. در دوره چهارم رسم بر این بود تا این مباحث در جلسات غیر علنی بررسی شود، اما ما تصمیم گرفتیم که در جلسات علنی مطرح کنیم.
محمد سالاری با اشاره به جلسه هفته گذشته شورایی‌ها درباره زمین‌های مزروعی این‌طور توضیح می‌دهد: ببینید بعضاً پرونده‌هایی به صحن شورا می‌آید که مزروعی هستند. درحالی که باغ بودن چندین شاخص دارد. یکی از شاخص‌ها این است که در متن سند نوشته شود که ملک مورد نظر، باغ و مشجر است. یا یکی از شاخص‌ها به حد نصاب درختان بر می‌گردد. اگر ملکی، بنا یا ساختمان نداشته باشد، باید به ازای هر 25 متر مربع، یک درخت بالای بن 30 سال داشته باشد و اگر فاقد ساختمان یا بنا باشد، به ازای هر 16 متر مربع! اما مشکل از جایی شروع می‌شود که برخی پرونده‌ها فاقد این مشخصات هستند یعنی حتی در تصاویر هوایی و محتوای پروانه نشانی از باغ بودن ملک نیست، در سند هم اشاره‌ای به این موضوع نشده است، پس مزروعی به حساب می‌آیند.
حکم زمین‌های مزروعی چیست؟
«سالاری تأکید می‌کند که در زمین‌های مزروعی هم براساس ضوابط طرح تفصیلی نباید ساخت و‌سازی انجام شود. شورا صرفاً اختیار تشخیص باغ یا غیر باغ بودن ملک را دارد و ممکن است شهرداری‌ها در مناطق روی این زمین‌های مزروعی، پروانه ساخت صادر کنند. خب درصد زیادی از زمین‌های مزروعی، بزرگ مقیاس هستند.»
آیا تهران زمین‌های مزروعی زیادی دارد و باید از این نظر نگران ساخت و سازهای خارج از ضابطه این بار به جای باغ‌ها در زمین‌های مزروعی بود؟ سالاری به این سؤال این‌طور پاسخ می‌دهد: «در گذشته بجز هسته اولیه مرکزی یعنی در مناطق 11 و 12 و محدوده حصار ناصری، بقیه نقاط تهران، مزروعی، باغ یا باغچه بودند. بنابراین نمی‌توان گفت که حالا چیزی از این زمین‌ها باقی نمانده است. البته در طول زمان بیشتر این زمین‌ها، سندهایشان تغییر کرده یا در همان زمان، با وجود آنکه در سندهایشان مزروعی قید شده، اما هیچ کشت و زرعی صورت نگرفته است، تغییر ماهیت داده‌اند. اما الان بیشتر این زمین‌ها در مناطق جنوبی تهران، مثل 18، 19 و 20 قرار دارند که در گذشته دشت بوده است. در این مناطق هنوز املاکی وجود دارد که سند مزروعی دارند. البته املاک مزروعی تنها به این مناطق محدود نمی‌شود و در منطقه 22، چهار، یک، دو، سه و بویژه در حاشیه تهران هم این زمین‌ها وجود دارد.»
سالاری، اما به تخلفاتی اشاره می‌کند که در دوره‌های گذشته در همین قالب صورت گرفته است. «ساخت و ساز در زمین‌های مزروعی!»
او می‌گوید: «در دوره گذشته، شورا به صورت توافقی و عرفی تصمیم گرفته بود تا در هر ملک یا زمینی که مزروعی است، ضوابط برج-باغ اعمال شود. یعنی اگر زمینی مزروعی بود، به صورت عرفی و بدون آنکه در قانون آمده باشد، همانند برج-باغ عمل می‌شد.درحالی که براساس دستورالعمل ماده 14 قانون زمین شهری، به هیچ وجه نمی‌توان در زمین‌های مزروعی ساخت و ساز انجام داد. ما در شورای پنجم می‌گوییم که بر مبنای مصوبه مجمع تشخیص، تشخیص اراضی با سازمان زمین شهری است و شورا نمی‌تواند در این زمینه نظر بدهد، اما مسأله اینجاست، حالاکه ما معتقدیم در صلاحیت شورا نیست، شهرداری ممکن است تصور کند که می‌تواند در این زمین‌ها، ساخت و ساز کند. به همین علت ما با حناچی، شهردار تهران جلسه گذاشته و مکاتبه کردیم تا رأی عدم باغ نبودن اراضی مزروعی به معنای این نیست که ساخت و ساز در آن مجاز است و باید براساس ضوابط مزروعی عمل کرد. حتی در قانون آمده که اگر کسی بخواهد ملک مزروعی را تغییر کاربری دهد، باید آن را به باغ تبدیل کرده و در آن درخت بکارد، یعنی هیچ ساخت و‌سازی در هیچ منبع یا مرجع قانونی در زمین‌های مزروعی مجاز اعلام نشده است.
متأسفانه همانند مصوبه برج –باغ که ما آن را ملغی اعلام کردیم، املاک مزروعی هم سرنوشت مشابه باغ‌ها پیدا کرده بودند و در همان سطح اشغال 30 درصد، ساخت و ساز انجام می‌شد که بعضاً با تخلفاتی هم همراه بود.
هیچ ممنوعیت مطلقی برای ساخت وساز در اراضی مزروعی وجود ندارد
تا پیش از انقلاب درباره زمین‌های مزروعی بویژه اراضی کشاورزی مقررات خاصی بجز مقررات مربوط به اصلاحات ارضی وجود نداشت، اما پس از انقلاب به موجب قوانین متعدد از جمله قانون اراضی شهری، قانون زمین شهری و مقررات مربوط به ضوابط تفکیک اراضی کشاورزی مثل دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری؛ تشخیص اراضی مزروعی و اجازه تفکیک، تغییر کاربری و ساخت بنا به عهده وزارت مسکن و شهرسازی سابق و شهرسازی فعلی گذاشته شد. شورای عالی شهرسازی و معماری ایران هم در تعیین نحوه استفاده از اراضی مزروعی در طرح‌های جامع و تفصیلی مکلف به رعایت ضوابط و نظرات این وزارتخانه است.
علی اعطا البته با استناد به قوانین حقوقی ادامه می‌دهد: «هر چند هیچ گونه ممنوعیت کلی و مطلق برای ساخت و ساز در اراضی مزروعی وجود ندارد و ساخت و ساز در اراضی مزروعی محدود به ضوابط و مقررات ابلاغی وزارت راه و شهرسازی و ضوابط مبتنی بر آنها در طرح‌های جامع و تفصیلی است؛ اما تا پیش از آغاز به کار شورای پنجم، شورای شهر اراضی مزروعی را باغ اعلام می‌کرده و بر اساس ضوابط باغ (برج باغ) در این نوع اراضی ساخت و ساز انجام می‌شد. در واقع بر اساس پیوست سوم طرح جامع در صورتی که مالک ۷۰ درصد زمین مزروعی خود را به شهرداری می‌بخشید، بر اساس ضابطه برج باغ و ضوابط زیر پهنه‌ای که زمین در آن واقع شده، در ۳۰ درصد باقیمانده مجوز ساخت و ساز می‌گرفت. بر اساس زیر پهنه G213 (اراضی مزروعی) مالک می‌تواند ۱۰۰ متر مربع زیربنای مسکونی و ۲۰ متر سرایداری و ۴۰ متر انبار که مجموع ۱۶۰ مترمربع می‌شود در ۳۰ درصد باقیمانده زمین خود بنا بسازد.
به گفته وی، درحال حاضرمرجع تشخیص باغ‌ها شوراهای اسلامی شهرها هستند اما تشخیص اراضی مزروعی در محدوده و شهرها بر اساس مقررات طرح جامع و تفصیلی است و اگر طرح جامع و تفصیلی در این باره سکوت کرده باشد هیچ مرجع دیگری جز شورای عالی شهرسازی و معماری اختیار تشخیص و تعیین تکلیف ندارد.

شعار سال، با اندکی تلخیص و اضافات برگرفته از روزنامه ایران، تاریخ انتشار 4 اردیبهشت 98، شماره: 7042