پایگاه خبری تحلیلی شعار سال

سرویس ویژه نمایندگی لنز و عدسی های عینک ایتالیا در ایران با نام تجاری LTL فعال شد اینجا را ببینید  /  سرویس ویژه بانک پاسارگارد فعال شد / سرویس ویژه شورای انجمنهای علمی ایران را از اینجا ببینید       
چهارشنبه ۰۶ مهر ۱۴۰۱ - 2022 September 28
کد خبر: ۳۸۲۱۵۷
تاریخ انتشار : ۱۹ مرداد ۱۴۰۱ - ۱۶:۳۹
تازه‌ترین بررسی‌ها از وضعیت خانه اولی‌ها و تقاضای مصرفی نیازمند استفاده از وام برای خرید مسکن نشان می‌دهد، هم اکنون حول و حوش ۳۰ درصد از ارزش کل وامی که زوجین برای خرید مسکن به آن دسترسی دارند، صرف هزینه‌های دریافت این وام می‌شود و عملا و در بهترین حالت تنها ۷۰ درصد از رقم کل وام برای خرید مسکن باقی می‌ماند. این در حالی است که ۱۰۰ درصد این هزینه‌ها قبل از دریافت وام از متقاضی دریافت می‌شود؛ متقاضی‌ای که اگر منابع مالی کافی برای خرید مسکن در اختیار داشت، نیازی به دریافت وام و استفاده از تسهیلات بانکی نداشت. اما عملا این متقاضی که تشکیل دهنده مصرفی‌ترین گروه تقاضای حاضر در بازار ملک است، قبل از دریافت وام و دسترسی به آن باید ارقام قابل‌توجه و سنگینی را پرداخت کند.
شعار سال: بررسی‌ها درباره «ریز هزینه‌هایی که زوج فاقد مسکن برای دریافت وام خرید پرداخت می‌کند» حاکی است، با احتساب سطح فعلی قیمت اوراق،۳۰درصد از مبلغ وام صرف سه فاکتور هزینه‌ای می‌شود که برای وام ۴۸۰میلیونی بالای ۱۴۰میلیون تومان است. این وضعیت به معنای «پرداخت عوارض برای صاحب‌خانه شدن» است.
 
آقای رئیس جمهور، بانک مسکن وام می‌دهد یا دام؟ هزینه سربار وام مسکن چقدر است؟

تازه‌ترین بررسی‌ها از وضعیت خانه اولی‌ها و تقاضای مصرفی نیازمند استفاده از وام برای خرید مسکن نشان می‌دهد، هم اکنون حول و حوش ۳۰ درصد از ارزش کل وامی که زوجین برای خرید مسکن به آن دسترسی دارند، صرف هزینه‌های دریافت این وام می‌شود و عملا و در بهترین حالت تنها ۷۰ درصد از رقم کل وام برای خرید مسکن باقی می‌ماند. این در حالی است که ۱۰۰ درصد این هزینه‌ها قبل از دریافت وام از متقاضی دریافت می‌شود؛ متقاضی‌ای که اگر منابع مالی کافی برای خرید مسکن در اختیار داشت، نیازی به دریافت وام و استفاده از تسهیلات بانکی نداشت. اما عملا این متقاضی که تشکیل دهنده مصرفی‌ترین گروه تقاضای حاضر در بازار ملک است، قبل از دریافت وام و دسترسی به آن باید ارقام قابل‌توجه و سنگینی را پرداخت کند.

این ارقام را بیش از آنکه بتوان به‌عنوان هزینه دریافت تسهیلات بانکی نامید در واقع در حکم عوارض خرید خانه اول برای مصرفی‌ترین شکل تقاضای مسکن است. درحالی‌که تقاضای سرمایه‌ای و سفته بازی به‌دلیل بی نیازی از وام مسکن برای خرید خانه، عملا با هزینه صفر، اقدام به خرید مسکن می‌کند.

هزینه خرید خانه با وام

مصرفی‌ترین شکل تقاضای مسکن در شهر‌ها یعنی خانه اولی‌ها و دسته‌ای دیگر از تقاضای مصرفی، اما غیر خانه اولی خرید آپارتمان در حالی به وام بانکی برای پوشش بخشی از هزینه‌های خرید واحد مسکونی مورد نظر خود نیاز دارند که پروسه خرید مسکن از سوی این متقاضیان با نوعی دوگانگی همراه شده است.

درحالی‌که این گروه از متقاضیان، حقیقی‌ترین ومصرفی‌ترین تقاضای مسکن را تشکیل می‌دهند و به‌دلیل عدم قدرت خرید کافی برای صاحبخانه شدن به حمایت‌ها و تسهیلات ویژه نیاز دارند؛ اما عملا، سیستم حمایتی در نظر گرفته‌شده برای آن‌ها در قالب پرداخت وام بانکی، از همان ابتدا حدود ۳۰ درصد از تسهیلات خرید مسکن را می‌بلعد. این هزینه شامل خرید اوراق برای دریافت وام و همچنین هزینه‌های صدور سند رهنی برای قرار گرفتن واحد خریداری‌شده در رهن بانکی است که متقاضی اقدام به دریافت وام خرید مسکن از آن کرده است. در این میان برخی از هزینه‌های کمتر شامل چند مورد کارمزد بانکی در هر مرحله از انجام فرآیند‌های دریافت وام نیز وجود دارد که متقاضی برای دسترسی به وام باید آن‌ها را نیز پرداخت کند.

قیمت اوراق در قله تاریخی

بررسی‌ها از ثبت قله تاریخی قیمت اوراق در تیرماه به لحاظ متوسط قیمت ماهانه هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن خبر می‌دهد. میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در اولین ماه از تابستان ۱۴۰۱، از قله تاریخی عبور کرد. متوسط قیمت هر فقره اوراق در این ماه به مرز ۱۳۷ هزار تومان رسید. پیش از این قله تاریخی ماهانه قیمت اوراق مربوط به اسفند ۱۴۰۰ با متوسط قیمت ۱۳۶ هزار تومان به ازای هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی بود. متوسط قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن در سال گذشته-سال ۱۴۰۰- معادل ۷۸ هزار تومان بود. در چهار ماه اول امسال این میزان به ۱۱۶ هزار تومان رسید. متوسط قیمت هر فقره اوراق وام خرید مسکن تیرماه امسال به بالاترین سطح به لحاظ تحولات ماهانه قیمت اوراق رسید و قله ۱۳۷ هزار تومانی را تجربه کرد. این در حالی است که برآورد‌ها نشان می‌دهد میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در ۱۵ روز اول مردادماه امسال در سطح ۱۳۵ هزار و ۵۰۰ تومانی قرار گرفت.

با محاسبه سطح حول وحوش قیمت ۱۳۰ هزار تومانی اوراق وام مسکن، هم اکنون حدود ۳۰ درصد از مبلغ ۴۸۰ میلیون تومان وام خرید مسکن زوجین در تهران برای خرید اوراق هزینه می‌شود.

هم اکنون زوجین متقاضی خرید مسکن در شهر تهران می‌توانند ۴۸۰ میلیون تومان وام بانکی دریافت کنند. این در حالی است که برای دریافت این وام به ازای هر یک میلیون تومان، دو فقره اوراق باید خریداری شود.

هم اکنون برای دریافت وام ۴۸۰ میلیون تومانی خرید مسکن در شهر تهران زوجین باید معادل ۹۶۰ فقره اوراق به ارزش هر فقره حول و حوش ۱۳۰ هزار تومان خریداری کنند. در واقع هزینه خرید اوراق برای متقاضیان این وام معادل ۱۲۵ میلیون تومان است که ۲۶ درصد از رقم کل وام محسوب می‌شود. این در حالی است که علاوه بر هزینه خرید اوراق که در همان زمان ابتدای درخواست متقاضی برای دریافت وام باید تامین و پرداخت شود، در پروسه دریافت وام، مبالغی نیز تحت عنوان کارمزد از متقاضیان دریافت می‌شود.

اما هزینه دریافت وام برای متقاضیان خرید مسکن تنها به هزینه خرید اوراق محدود نمی‌شود. متقاضیان در زمان دریافت وام که روز انتقال سند رسمی از فروشنده به نام آنهاست نیز هزینه سنگینی را بابت صدور سند رهنی پرداخت می‌کنند. سند رسمی، سند غیر از سند اصلی مالکیت است که برای فرد خریدار صادر می‌شود. این سند در واقع برای ارائه به بانک وام‌دهنده صادر می‌شود و تا زمان تسویه حساب و بازپرداخت کامل وام از سوی متقاضی، نزد بانک باقی می‌ماند. به این سند «سند رهنی» گفته می‌شود و هزینه‌ای را که بابت صدور این سند از متقاضی دریافت می‌شود، هزینه ترهین می‌گویند.

برآورد‌ها با استناد به فرمولی که بر مبنای آن سند رهنی صادر می‌شود نشان می‌دهد هم اکنون هزینه صدور سند رهنی برای زوجین وام‌گیرنده در شهر تهران (زوجینی که وام ۴۸۰ میلیون تومانی دریافت می‌کنند) معادل ۱۴ میلیون و ۳۴۰ هزار تومان است. این در حالی است که هزینه صدور سند رسمی (سند اصلی و غیررهنی که برای خریدار صادر می‌شود)، برای یک واحد مسکونی معمولی و متعارف در شهر تهران با مساحت ۷۰ مترمربع، از قرار قیمت هر مترمربع ۴۱ میلیون تومان (معادل متوسط قیمت مسکن در تهران) و ارزش کل حول و حوش ۳ میلیارد تومان رقمی حدود ۳ میلیون تومان است. مشاهده می‌شود که هزینه صدور سند رهنی به مراتب و با اختلاف چند برابری بیشتر از هزینه صدور سند اصلی مالکیت فرد خریدار و وام گیرنده است.

علت این موضوع آن است که هزینه انتقال سند اصلی یا سند مالکیت که برای همه افراد در زمان انتقال مالکیت رسمی صادر می‌شود بر مبنای قیمت منطقه‌ای مسکن محاسبه می‌شود؛ قیمت منطقه‌ای حدود دو تا سه درصد قیمت روز واحد‌های مسکونی است.

اما هزینه سند رهنی برمبنای مجموع رقم اصلی وام به علاوه سود آن، محاسبه می‌شود. اصل وسود وام ۴۸۰ میلیون تومانی برای متقاضیان و وام گیرنده‌ها رقمی حول و حوش یک‌میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان می‌شود که هزینه سند رهنی براساس آن محاسبه و از فرد وام‌گیرنده اخذ می‌شود. این هزینه هم اکنون حول و حوش ۱۴ میلیون تومان است. مجموع هزینه‌های دریافتی از فرد متقاضی وام گیرنده، یعنی هزینه ۱۲۵ میلیون تومانی خرید اوراق به‌علاوه هزینه ۱۴ میلیون تومانی تنظیم و صدور سند رهنی و هزینه ۳ میلیون تومانی صدور سند مالکیت به نام خریدار، معادل حدود ۳۰ درصد از مبلغ کل وام را شامل می‌شود و رقمی حول و حوش ۱۴۲ میلیون تومان می‌شود. این در حالی است که در این برآورد هزینه ای، هزینه‌های مربوط به پورسانت واسطه‌های ملکی که در ابتدای کار و در زمان تنظیم مبایعه نامه (زمان توافق فروشنده و خریدار و پس از پرداخت اولین مرحله از بهای آپارتمان)، از طرفین دریافت می‌شود، لحاظ نشده است و تنها هزینه‌های دریافت وام مسکن و هزینه انتقال سند رهنی و سند مالکیت محاسبه شده است. از سوی دیگر هزینه‌های دریافت وام مسکن، به‌ویژه هزینه سنگین صدور سند رهنی هزینه‌ای است که عمده وام گیرنده‌ها از آن اطلاع ندارند؛ اما از هزینه مربوط به پورسانت یا حق کمیسیون واسطه‌ها مطلع هستند.

غافلگیری وام گیرنده‌ها

بررسی‌ها نشان می‌دهد تعداد قابل توجهی از متقاضیان دریافت وام که بخش عمده آن‌ها برای اولین بار برای خرید مسکن وارد بازار شده، خانه اولی و متقاضی دریافت وام هستند در پروسه دریافت وام دست کم با دو مرحله غافلگیری همراه می‌شوند.

مرحله اول غافلگیری آن‌ها در مواجهه با هزینه خرید اوراق است که هم اکنون هزینه‌ای بسیار سنگین است. مرحله دوم نیز غافلگیری آن‌ها در مواجهه با هزینه پیش بینی‌نشده برای صدور سند رهنی در آخرین مرحله خرید مسکن یعنی در زمان انتقال رسمی مالکیت از فروشنده به خریدار است. بسیاری از افرادی که برای خرید خانه نیاز به دریافت وام دارند از هزینه اوراق اطلاع ندارند و حتی برخی از آن‌ها نمی‌دانند که برای دریافت وام باید اوراق بخرند و بعد از خرید خانه و مراجعه به بانک برای ارائه درخواست وام است که با ضرورت خرید اوراق و پرداخت هزینه سنگین برای آن روبه‌رو می‌شوند. در سال‌های قبل که متوسط قیمت اوراق در کانال‌های معقول ۶۰ تا ۷۰ هزار تومانی قرار داشت، این غافلگیری کم اهمیت‌تر بود؛ اما هم اکنون و با عبور قیمت هر فقره اوراق از مرز ۱۳۰ هزار تومان به‌دلیل آنکه هزینه خرید اوراق بسیار زیاد است، این غافلگیری شدیدتر و شوک آورتر شده است.

به‌ویژه اینکه، مطابق با روال قانونی و رویه بانکی، این هزینه قبل از واریز وام و در همان ابتدای تشکیل پرونده وام از فرد متقاضی دریافت می‌شود. اما غافلگیری دوم که به منزله ضربه نهایی به وام‌گیرنده تلقی می‌شود، هزینه صدور سند رهنی است. بخش زیادی از وام گیرنده‌ها تا قبل از روز انتقال سند، از ضرورت و پروسه صدور سند رهنی اطلاع ندارند و تصور می‌کنند تنها قرار است هزینه صدور سند مالکیت (هزینه حدود ۳ میلیون تومانی برای واحد معمولی ۷۰ میلیون تومانی که در بالا به آن اشاره شد) را پرداخت کنند. اما در همان روز و در فرآیند انتقال مالکیت، با هزینه سنگین صدور سند رهنی مواجه می‌شوند. در روز انتقال مالکیت رسمی از فروشنده به خریدار، نماینده بانک وام‌دهنده چک حاوی مبلغ وام را که به نام فروشنده صادر شده است به فروشنده ارائه می‌کند. در مقابل سندی با عنوان سند رهنی تنظیم شده و تا زمان بازپرداخت کامل وام و تسویه حساب وام‌گیرنده با بانک، نزد بانک به‌عنوان وثیقه باقی می‌ماند.

این در حالی است که مبلغ ۸۰ میلیون تومان از وام ۴۸۰ میلیون تومانی که در واقع وام جعاله مسکن است که همزمان با وام خرید ۲۰۰ میلیون تومانی به زوجین پرداخت می‌شود، معمولا یک روز کاری بعد از انتقال سند و پرداخت وام خرید به حساب فرد خریدار واریز می‌شود. برخی از خریداران از این موضوع نیز اطلاع ندارند و در روز انتقال سند متوجه این موضوع شده و غافلگیر می‌شوند. به نظر می‌رسد در این زمینه اطلاع‌رسانی‌های کافی صورت نگرفته و منجر شده است برخی از خریداران در روز انتقال سند با مشکل مواجه شوند.

قدرت خرید واقعی وام مسکن

محاسبات نشان می‌دهد پس از کسر هزینه‌های مربوط به دریافت وام و همچنین هزینه انتقال مالکیت به‌صورت رسمی، مبلغی حول وحوش ۳۳۸ میلیون تومان از وام ۴۸۰ میلیون تومانی برای زوجین وام‌گیرنده باقی می‌ماند. این وام با محاسبه سطح متوسط قیمت مسکن در شهر تهران تنها معادل حدود ۸ مترمربع از بهای خرید مسکن در پایتخت را پوشش می‌دهد. این میزان در شهر‌های بزرگ به‌طور متوسط معادل ۱۹ مترمربع است که اگرچه از شهر تهران قدرت پوشش بیشتری دارد، اما این رقم نیز مانند سطح پوشش دهی وام مسکن پایتخت نسبت به هزینه خرید آپارتمان، ناکافی است.

این در حالی است که هزینه دریافت وام مسکن حول وحوش ۵ درصد از بهای خرید یک واحد مسکونی معمولی در شهر تهران را به خود اختصاص می‌دهد. با اضافه شدن هزینه‌های واسطه گری و... این میزان به حدود ۶ درصد افزایش می‌یابد.

این موضوع نوعی وارونگی در سیاستگذاری‌های مسکن را نشان می‌دهد. در شرایطی که خانه اولی‌ها به‌عنوان مصرفی‌ترین شکل تقاضای مسکن نیازمند به حمایت و کاهش هزینه‌ها برای دریافت وام برای خانه دار شدن هستند، اما عملا در پروسه خرید مسکن هزینه‌ای به مراتب بالاتر از سایر متقاضیان وسرمایه گذاران ملکی پرداخت می‌کنند.

این در حالی است که در نبود اهرم‌های مالیاتی موثر برای مقابله با سفته بازی و سوداگری ملکی، ملاکی و احتکار و معاملات مکرر برای خریداران غیرمصرفی که نیازی به دریافت وام برای خرید خانه ندارند، فاقد هزینه است. درحالی‌که در صورت دریافت مالیات از این معامله گران ملکی که نقش مهمی در بروز و تشدید نوسانات و التهابات قیمت در بازار مسکن دارند، می‌توان هزینه‌های خرید مسکن از جمله هزینه دریافت وام به نفع خانه اولی‌ها را کاهش داد و از منابع مالیاتی برای گسترش چتر حمایتی خانه اولی‌ها وتقاضای مصرفی دسته اول استفاده کرد.


شعار سال، با اندکی تلخیص و اضافات برگرفته از ارانیکو، تاریخ انتشار:۱۹ مرداد ۱۴۰۱، کدخبر:۱۵۳۵۱۳، www.eranico.com
اخبار مرتبط
خواندنیها و دانستنیها
نام:
ایمیل:
* نظر:
* captcha:
آخرین اخبار
پربازدیدترین
پربحث ترین
پرطرفدارترین