شعار سال: ایده‌ای که روز گذشته از سوی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه وشهرسازی برای ایجاد تونل اختصاصی عرضه آپارتمان به خانه‌اولی‌ها مطرح شد بلافاصله مورد استقبال انبوه‌سازان و بانک عامل بخش مسکن قرار گرفت و به یک توافق دو جانبه برای ساخت و عرضه واحدهای متناسب با الگوی غالب تقاضا به متقاضیان خانه‌اولی تبدیل شد. دیروز در نشست مشترک انبوه‌سازان و مدیران بانک عامل بخش مسکن، حامد مظاهریان، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد کرد از طریق اتصال متقاضیان خانه‌اولی سپرده‌گذار در صندوق پس‌انداز مسکن یکم به واحدهای نوساز آماده عرضه انبوه‌سازان که متناسب با جنس تقاضای غالب در بازار مسکن ساخته شده است، کانالی اختصاصی ایجاد شود که علاوه بر همسو‌سازی جریان عرضه و تقاضای مسکن، منافع دو جانبه متقاضیان خانه‌اولی و سازندگان مسکن تامین شود. اتصال بی واسطه تقاضای مصرفی به واحدهای نوساز دست‌کم چهار مزیت عمده برای دو سمت فروشنده و خریدار مصرفی مسکن به دنبال خواهد داشت.

در قالب این ایده، پیشنهاد شد لیستی از سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن یکم و موعد دریافت وام از سوی آن ها در اختیار کانون انبوه‌سازان قرار گیرد تا انبوه‌سازان با اطلاع از تعداد، توزیع جغرافیایی و زمان سررسید پرداخت وام به خانه‌اولی‌ها، بتوانند نسبت به ساخت واحدهای موردتقاضای این گروه از متقاضیان بازار مسکن اقدام کنند؛ از طریق ارائه این لیست، انبوه‌سازان می‌توانند تخمین بزنند چه تعداد متقاضی خانه‌اولی در چه زمانی به‌عنوان خریدار مسکن به بازار ورود خواهند کرد تا از این طریق حجم ساخت و سازهای متناسب با الگوی تقاضای این گروه از خریداران یا واحدهای مسکونی آماده عرضه در زمان ورود خانه‌اولی‌ها به بازار مشخص شود.

این پیشنهاد روز گذشته در نشست مشترک مدیران بانک عامل بخش مسکن وانبوه‌سازان مطرح و مورد توافق قرار گرفت؛ سیاست‌گذار حوزه مسکن هدف از طرح این پیشنهاد را اتصال سمت عرضه واحدهای مسکونی به تقاضای مصرفی در فضای فعلی بازار مسکن که ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار ملک و جهش قیمت مسکن ناشی از ایجاد التهاب در بازارهای اقتصادی موازی منجر به کاهش قابل توجه قدرت خرید متقاضیان مصرفی بازار مسکن شده است، مطرح کرده است؛ هم‌اکنون عمده تقاضای موجود برای خرید مسکن در بازار، تقاضای سرمایه‌ای است و افزایش شکاف بین قیمت مسکن و قدرت خرید متقاضیان موجب شده است خانه‌اولی‌ها و سایر متقاضیان بازار مسکن از ناحیه جهش قیمت آپارتمان‌های مسکونی دچار آسیب شوند. 

سیاست‌گذار حوزه مسکن در حالی اتصال خانه‌اولی‌ها به واحدهای نوساز و تازه‌ساز انبوه‌سازان که مطابق با ویژ‌گی‌ها و الگوی تقاضای مصرفی مسکن ساخته شده‌اند را به‌عنوان راهکار عملیاتی و غیر دستوری کنترل بازار مسکن مطرح کرده است که با استقبال بانک عامل بخش مسکن و انبوه‌سازان از این ایده، روز گذشته توافق اولیه برای ایجاد این کانال اختصاصی صورت گرفت و با ماموریتی که رئیس بانک عامل بخش مسکن به زیرمجموعه حوزه خود ابلاغ کرد، قرار شد به زودی نشست دوم با انبوه‌سازان برای ارزیابی کم و کیف و چگونگی عملیاتی‌سازی این ایده برگزار شده و در این نشست، پلان عملیاتی این ایده تدوین و بررسی شود. مطابق با اعلام مدیران بانک عامل بخش مسکن تاکنون حدود ۴۵۰ هزار خانه‌اولی برای دریافت تسهیلات از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم در این صندوق سپرده‌گذاری کرده‌اند که تاکنون تنها ۷۰ هزار نفر از این سپرده‌گذاران موفق به دریافت وام از این صندوق و خرید مسکن با استفاده از آن شده اند؛ این در حالی است که هم‌اکنون تعداد بیشتری از سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن یکم مشمول دریافت وام هستند و سررسید پرداخت تسهیلات خرید به آنها به واسطه اتمام دوره سپرده‌گذاری فرا رسیده است؛ اما به دلیل نبود عرضه مناسب مسکن با نوع تقاضای این گروه از متقاضیان و ناکافی بودن واحدهای مسکونی متناسب با شرایط آنها در بازار مسکن، بسیاری از متقاضیان خانه‌اولی قادر به استفاده از وام خود برای خرید مسکن نیستند.

در واقع اگر چه موعد دریافت وام برای برخی خانه‌اولی‌ها فرا رسیده است اما از آنجا که حجم عرضه متناسب با نوع تقاضای خانه‌اولی‌ها در بازار مسکن در شرایط فعلی محدود است عملا بخشی از خانه‌اولی‌ها از بازار مسکن عقب نشینی کرده‌اند. این در حالی است که در صورت راه‌اندازی تونل اختصاصی برای اتصال خانه‌اولی‌ها به واحدهای آماده عرضه انبوه‌سازان متقاضیانی که به این دلیل در صندوق یکم متوقف شده‌اند و همچنین سایر خانه‌اولی‌هایی که طی ماه‌های پیش‌رو به وام یکم مجهز خواهند شد، می‌توانند واحد متناسب و مورد نیاز خود را خریداری کنند. این ایده در حالی دیروز از سوی بانک عامل بخش مسکن بعنوان نهاد تسهیلات دهنده به متقاضیان خانه‌اولی مورد استقبال قرار گرفت که انبوه‌سازان نیز با عملیاتی‌سازی آن موافقت کردند؛ هم‌اکنون دست‌کم بخشی از سازندگان مسکن در وضعیت فعلی تمایل دارند واحدهای خود را متناسب با جنس تقاضای مصرفی در بازار ساخته و به این متقاضیان بفروشند.

مزایای تونل اختصاصی

ایجاد این تونل اختصاصی از چهار جهت، حاوی مزایای مهمی برای هر دو سمت عرضه و تقاضای مصرفی در بازار مسکن است؛ اولین مزیت ایجاد این کانال اختصاصی «تضمین فروش واحدهای مسکونی نوساز و تازه‌ساز سازنده‌ها» در ماه‌ها و سال‌های بعد به دلیل اطلاع از تعداد متقاضیان قطعی خرید آپارتمان مجهز به وام یکم است؛ در حال حاضر دست‌کم ۳۰۰هزار تقاضای قطعی خرید مسکن به واسطه حضور همین تعداد متقاضی خانه‌اولی در صندوق پس‌انداز مسکن یکم وجود دارد که این میزان تقاضا روز به روز در حال افزایش است؛ هم‌اکنون در هر ماه ۱۹ هزار خانه‌اولی در صندوق پس‌انداز مسکن یکم افتتاح حساب و سپرده‌گذاری می‌کنند که براساس پیش‌بینی عوامل بانک عامل بخش مسکن برمبنای رفتار خانه‌اولی‌ها طی دو سال اخیر و تحلیل روند بازار ملک، حجم ورود به صندوق پس‌انداز مسکن یکم امسال ماهانه به ۲۵ هزار نفر افزایش خواهد یافت. این موضوع به این معناست که در سال آینده همزمان با اتمام طول دوره سپرده‌گذاری این گروه از متقاضیان، به همین تعداد متقاضی قطعی خرید مسکن به بازار وارد خواهد شد. به عبارت دیگر در صورت ایجاد این تونل، در سال آینده در هر ماه دست‌کم ۲۰ هزار واحد مسکونی به آمار فروش واحدهای مسکونی انبوه‌سازان اضافه خواهد شد.

بررسی‌ها حاکی است در حال حاضر از آنجا که متقاضیان قادر به یافتن واحد مناسب برای خرید نیستند حجم خروج از صندوق یکم چندین برابر کمتر از ورودی صندوق در ماه است؛ در حال حاضر به رغم آنکه در هر ماه ۱۹ هزار متقاضی جدید به صندوق یکم وارد می‌شود تنها هفت هزار نفر از متقاضیان مشمول دریافت وام یکم با این وام اقدام به خرید آپارتمان می‌کنند؛ این در حالی است که سال گذشته در هر ماه حدود ۱۳ تا ۱۷ هزار نفر از متقاضیان در صندوق پس‌انداز مسکن یکم ثبت نام کردند. حسن دیگر ایجاد این تونل مربوط به خانه‌اولی‌های مجهز به وام یکم است؛ با ایجاد این تونل اختصاصی، واحدهای نوساز وتازه ساز آماده فروش در بازار مسکن در گام اول به خانه‌اولی‌های مجهز به وام یکم معرفی و پیشنهاد می‌شود؛ به این ترتیب این گروه از متقاضیان مصرفی همواره یک گام جلوتر از سایر متقاضیان خرید مسکن به خصوص متقاضیان سرمایه‌ای در بازار هستند. این در حالی است که ماه گذشته عمده معاملات صورت گرفته در بازار خرید مسکن از سوی متقاضیان مصرفی انجام شد و متقاضیان مصرفی به دلیل ناتوانی در یافتن واحدهای مناسب و جهش قیمت، عملا از بازار مسکن عقب‌نشینی کردند.

ایجاد این تونل از سوی دیگر به «متعادل شدن و متعارف شدن سطح قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان‌های انبوه‌سازان به خانه‌اولی‌ها» کمک می‌کند؛ از آنجا که خریدار و فروشنده به‌صورت بی واسطه از طریق این کانال به یکدیگر متصل می‌شوند عملا سطح قیمت‌های پیشنهادی، متعارف‌تر تعیین می‌شود؛ در واقع به دلیل ایجاد این ارتباط بی واسطه و افزایش سطح آگاهی انبوه‌سازان از ویژگی‌های اقتصادی و اشراف به بنیه مالی خانه‌اولی‌ها احتمال تعیین قیمت پیشنهادی نامتعارف از سوی سازندگان کاهش می‌یابد.

از سوی دیگر با ایجاد این کانال، کمبود عرضه مناسب با الگوی غالب تقاضای مصرفی در بازار مسکن جبران می‌شود؛ هم‌اکنون در شهر تهران بیش از ۵۰ درصد واحدهای مسکونی با مساحت بیش از ۹۰ مترمربع ساخته می‌شوند؛ این در حالی است که بیش از ۵۰ درصد واحدهای مسکونی که در بازار معاملات مسکن خرید و فروش می‌شوند مساحتی کمتر از ۱۰۰ مترمربع دارند؛ این موضوع نشان می‌دهد در حال حاضر الگوی عرضه و تقاضای مسکن هیچ همخوانی و مطابقتی با هم ندارند و در واقع نوعی شکاف شدید بین جنس عرضه و نوع تقاضای واحدهای مسکونی وجود دارد؛ طوری که عرضه و تقاضای مسکن در حال حاضر دو مسیر خلاف جهت هم را طی می‌کنند. در فاصله سال‌های ۸۵ تا ۹۶، متوسط مساحت واحدهای مسکونی جدید در کشور از ۱۲۳ مترمربع به ۱۵۳ مترمربع افزایش یافت در حالی که میانگین متراژ واحدهای مسکونی مورد معامله در بازار ملک در همین بازه زمانی کوچک‌تر شد. از طریق اتصال بی‌واسطه انبوه‌سازان به متقاضیان خانه‌اولی مجهز به وام یکم انبوه‌سازان شناسایی دقیق‌تری از کم و کیف نیاز بازار مسکن به لحاظ مساحت مورد تقاضای گروه غالب متقاضی بازار ملک پیدا می‌کنند و شکاف موجود بین جنس عرضه با نوع تقاضای مسکن به واسطه این اتصال کاهش می‌یابد.

جزئیات درخواست انبوه‌سازان

در این نشست مشترک همچنین انبوه‌سازان، مجموعه‌ای از درخواست‌ها و راهکارهای خود برای رفع مشکلات مربوط به تامین مالی را به بانک عامل بخش مسکن ارائه کردند. انبوه‌سازان با بیان اینکه نیاز است در دوره کنونی که بخش مسکن پس از یک دوره رکود بیش از چهار سال با جهش قیمت مواجه شده است تغییرات عمده‌ای برای حمایت از تولید مسکن حرفه‌ای و استاندارد به عمل آید، اعلام کردند: در این راستا بخش خصوصی پنج پیشنهاد مشخص برای رفع چالش‌های موجود دارد. پیشنهاد نخست طولانی شدن دوره مشارکت انبوه‌سازان با بانک مسکن است. پیشنهاد دوم افزایش سقف تسهیلات ساخت قابل انتقال به خریداران است با توجه به افزایش هزینه‌های ساخت نیاز است برای توجیه اقتصادی ساخت و ساز در مناطق شهری به ویژه در مناطق بافت فرسوده شهر حمایت‌های جدیدی از سوی بخش سیاست‌گذار و نهاد تامین مالی از سمت عرضه صورت گیرد. همچنین لینک خانه‌اولی‌ها و وام‌گیرندگان به انبوه‌سازان، افزایش جذاب‌سازی تسهیلات مسکن در سایر شهرها و همچنین برگزاری نشست‌های سه‌جانبه میان انبوه‌سازان، بانک مسکن و دولت برای حل مشکلات تولید و عرضه مسکن و ساختمان از دیگر پیشنهادها برای رفع مشکلات این بخش است.

علاوه بر این انبوه‌سازان از بانک عامل بخش مسکن خواستار مساعدت برای تامین مالی واحدهای مسکن مهر باقی‌مانده و رفع مشکلات مالی پروژه‌های نیازمند افزایش سقف تسهیلات شدند. به گفته آنها در شرایط فعلی یکی از مهم‌ترین اقداماتی که در این حوزه می‌تواند از سوی بانک عامل برای رفع مشکلات تولید مسکن صورت گیرد چاره‌اندیشی درخصوص رفع چالش‌های مالی و حقوقی در محدوده بافت فرسوده است. انبوه‌سازان همچنین اعلام کردند: با توجه به آنکه یکی از سیاست‌های دولت برای ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا در بخش مسکن، تشویق انبوه‌سازان برای حضور در بافت فرسوده است بنابراین نیاز است مشکلاتی که بر سر راه نوسازی املاک موجود در این محدوده از شهرها وجود دارد و بخش عمده آنها به حوزه مسائل حقوقی، مالکیتی و تعارض بازمی‌گردد تدبیر و مساعدت جدی در این زمینه صورت گیرد.

در این نشست همچنین نمایندگان انبوه‌سازان، با اشاره به بحران جهش قیمت مسکن در سال جاری اظهار کردند: بخشی از افزایش قیمت مسکن در سال جاری به سیاست‌های تدوین شده در بخش مسکن بازمی‌گردد. اگر چه طی پنج سال گذشته برنامه‌ریزی‌های مهمی برای تقویت بخش تقاضا به واسطه افزایش سقف تسهیلات خرید برای خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی مسکن صورت گرفته است تا از این طریق امکان ورود متقاضیان مصرفی به بازار مسکن فراهم شود؛ با این حال به نظر می‌رسد مسیرهای اتخاذ شده برای ورود به بازار مسکن اندکی سخت بوده است. به ویژه آنکه در سال گذشته مسیر استفاده از تسهیلات ساخت چندان مطلوب نبود؛ از این رو انتظار می‌رود برای سال جاری نسبت به افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن و تسهیل شرایط دسترسی انبوه‌سازان به این تسهیلات تجدید نظر شود.

انبوه‌سازان با اشاره به پرداخت سودهای بالا در فرآیند بازپرداخت تسهیلات دریافت شده از سوی بخش خصوصی تاکید کردند: در حال حاضر نیز با توجه به افزایش قیمت زمین، افزایش دستمزدها و افزایش قیمت مصالح هزینه تولید مسکن حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد افزایش پیدا کرده است و از آنجا که بخش تولید و انبوه‌سازان هیچ راهی جز اخذ تسهیلات بانکی برای تامین منابع مالی ندارند تمهیدات ویژه‌ای برای باز شدن دروازه تسهیلات ساخت باید در نظر گرفته شود که در این زمینه یک پیشنهاد مشخص مبنی بر پرداخت تسهیلات از محل منابع صندوق توسعه ملی وجود دارد. در واقع با فراهم شدن امکان دسترسی به منابع صندوق توسعه ملی می‌توان بخش قابل توجهی از منابع مورد نیاز برای پرداخت تسهیلات ساخت مسکن را فراهم و از این طریق نسبت به گره‌گشایی از معضل تامین مالی در حوزه ساخت مسکن اقدام کرد.

انبوه‌سازان همچنین اعلام کردند: یکی از دلایل مهم افزایش قیمت مسکن در ماه‌های گذشته، ورود سرمایه‌های سردرگم ازسایر بازارها به بخش معاملات مسکن بوده است که حمایت از ساخت واحدهای مصرفی و ایجاد اتصال بی‌واسطه بین انبوه‌سازان و متقاضیان خانه‌اولی‌ مجهز به وام یکم می‌تواند یکی از عوامل کنترل التهابات بازار مسکن باشد. به گفته آنها در شرایط فعلی که بازار مسکن پس از یک دوره رکود طولانی با افزایش نامتعارف سطح قیمت‌های فروش آپارتمان مواجه شده است، نیاز است تا همدلی و همفکری بیشتری میان بخش خصوصی و سازندگان حرفه‌ای و بانک عامل بخش مسکن صورت گیرد. شبکه بانکی می‌تواند از طرق مختلف همچون تسهیل فرآیند راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان به تامین مالی برای تولید انبوه مسکن از سوی سازندگان حرفه‌ای بپردازد.

سایت شعار سال، با تلخیص و اضافات برگرفته از سایت روزنامه دنیای اقتصاد، تاریخ انتشار 5 تیر 97، کد مطلب: 3405163، www.donya-e-eqtesad.com