شعارسال: فاصله بخش مسکن و ساختمان با «استیضاح» متولی این بخش در دولت، هفته گذشته به خاطر «حاشیه‌های سفر نوروزی وزیر» کمتر شد؛ اما آیا برکناری وزیر راه وشهرسازی از کابینه، «خروج مسکن از بحران» را تضمین می‌کند یا برای «حل مسائل» باید اقدامات دیگری در اولویت قرار بگیرد؟ شاید جواب درست به این پرسش نیازمند طرح پرسش دیگری باشد، اینکه «قفل بزرگ در ورودی بازار مسکن که مانع دسترسی خانوار‌ها به خانه ارزان و سدراه تولیدکنندگان ساختمان شده است، چیست؟» رئیس انجمن صنعت ساختمان به عنوان نماینده ارشد بخش خصوصی توسعه گر در این بخش، موضوع استیضاح وزیر راه وشهرسازی را تشریح و پاسخ‌های این دو پرسش را ارائه کرد.

بازیگران اصلی مسکن و ساختمان چه می‌خواهند؟
تولیدکنندگان ساختمان و متقاضیان خرید و اجاره مسکن، هر دو با یک مشکل دست وپنجه نرم می‌کنند؛ «رکود تورمی در بازار». روند رشد هزینه‌های ساخت وساز و قیمت تمام شده مسکن از یکسو و سریال سقوط قدرت خرید خانوار‌ها –به خاطر تورم عمومی بالا و درآمد پایین- از سوی دیگر، «غروب سرمایه‌گذاری ساختمانی» در کشور را موجب شده است. در این فضا، «مسکن در استطاعت» که طبق قوانین بالادست از جمله قانون برنامه هفتم باید «تامین آن تسهیل شود»، از دسترس دست کم ۶ دهک اول جامعه خارج شده است. پژمان جوزی، رئیس انجمن صنعت ساختمان درباره این بحران فراگیر در بخش مسکن، با اشاره به اینکه حل مشکلات موجود با «استیضاح وزیر مربوطه» امکان پذیر نیست، معتقد است: به دلایل مختلف کارشناسی، سیاستی، اقتصادی و فنی، طرح استیضاح وزیر راه و شهرسازی، «زودهنگام» است و می‌تواند مشکلات را بیشتر کند.

جوزی در این گفتگو، دلیل تعبیر «مواجهه نمایندگان با متولی بخش مسکن» به «استیضاح زودهنگام» را این‌طور توضیح داد: من وام می‌گیرم از فرمایشات مقام معظم رهبری که در ۲۱ بهمن ۱۴۰۳ که فرمودند حق استیضاح برای مجلس محفوظ است، اما نباید از آن به عنوان ابزاری برای سیاسی کاری و رقابت‌های جناحی استفاده شود. این ابزار باید به طور مسوولانه برای حل مشکلات مردم و بهبود شرایط کشور به کار گرفته شود نه برای تشدید بی اعتمادی یا اختلال در عملکرد دولت.

مقام معظم رهبری در همان سال (در اسفند ۱۴۰۳) فرمودند باید در نظر داشته باشیم که اصلاح و تغییر مسیر زمان‌بر و کُند است و نمی‌توان با تغییر افراد انتظار اصلاحات یک‌شبه را داشت. چند دهه هست که مسیر تغییر مدیران برای اصلاح امور کشور را طی کرده ایم و دیده ایم که با تغییر افراد نمی‌توان به اصلاحات رسید. اصلاحات مسیری تدریجی و زمان‌بر است. مقام معظم رهبری هوشمندانه، آگانه و مدبرانه این قضیه را تبیین کردند. من به عنوان یک متخصص در حوزه ساختمان و به عنوان رئیس انجمن صنعت ساختمان معتقدم دوره وزارت وزیر فعلی راه وشهرسازی هنوز یک‌سال نشده است، باید فرصت داد.

استیضاح ابزار نظارتی خوبی برای نمایندگان مردم است، اما همیشه تاثیر مثبتی ندارد. در طول همه دولت ها، معمولا مسائل بخش‌های اقتصادی و اختلافات دولت و مجلس برسر چگونگی حل آنها، از طریق حضور وزرا در کمیسیون‌های تخصصی و با دعوت از متخصصان و ذی‌نفعان و تشکل‌های فعال در همان بخش، پیگیری و به راحتی حل و فصل شده است. الان هم می‌شود از طریق گفتگو و با طرح درست مسائل، مشکلات را حل و فصل کرد. هر چند، مجموعه مشکلات موجود در بخش مسکن و ساختمان از حوزه اختیارات وزارت راه و شهرسازی –برای حل آنها- خارج است و سایر وزارتخانه‌هایی که تصمیمات و عملکردشان بر این بخش تاثیرگذار است نیز باید مورد توجه قرار بگیرد. باید برای مدیریت عمیق‌تر و ریشه ای‌تر در بخش مسکن و ساختمان، زمان داد.

معجزه توسعه گر‌ها
رئیس انجمن صنعت ساختمان در ادامه گفتگو با تاکید بر اینکه، بیان هر نوع نقدی نسبت به اقدامات سیاستگذار که یکی از آن‌ها همین بحث استیضاح است، باید همراه با ارائه راه حل باشد، «نحوه مواجهه درست» با مشکلات روی زمین مانده بخش مسکن و ساختمان را این‌گونه تشریح کرد: قبل از هر تصمیمی، یک‌بار برای همیشه باید «توسعه گر» در صنعت ساختمان به رسمیت شناخته شود.

این بخش در همه دهه‌های گذشته، شاهد یک «حفره بزرگ» بوده و آن، بازی نگرفتن از ظرفیت‌های شرکت‌های توسعه دهنده در بخش مسکن و ساختمان برای «پیشبرد اهداف روشن و مشخصی همچون تامین و عرضه مناسب مسکن ارزان و در استطاعت خانوارها» بوده است. محروم گذاشتن بازار مسکن از توانایی‌های حرفه‌ای و اقتصادی «توسعه گر» باعث شد نتایج تلخی از طرح‌های مختلف مسکن حمایتی برای دولت و مردم به وجود بیاید. «توسعه گر» توان تامین مالی مستقل از بودجه محدود دولت را دارد و قادر است متناسب با نیاز بازار مسکن، ابرپروژه‌های تولید خانه، احداث شهرک‌های مسکونی چندمنظوره و همچنین نوسازی حساب شده بافت‌های فرسوده را کلید بزند. مجموعه حاکمیت و سیاستگذار شامل مجلس و دولت، در قضیه شناخت «توسعه گر» باید پایشان را روی پدال گاز بگذارند و این گروه را به رسمیت بشناسند. البته، راه به رسمیت شناختن توسعه گرها، مصادره اسم آن‌ها در به‌روزرسانی یک دستورالعمل در معاونت مسکن و ساختمان نیست.

انجمن صنعت ساختمان اخیرا با بررسی دقیق و کامل قوانین مربوط به توسعه گر‌ها در کشور‌های مختلف، پیش نویس قانون توسعه گر را تدوین کرد و نسخه‌هایی از آن را که حاوی نزدیک به ۵۰ ماده است در اختیار سران سه قوه قرار داد. اما در مقابل، معاونت مسکن و ساختمان با تغییر دستورالعمل مربوط به تعیین پایه و صدور پروانه اشتغال انبوه سازان، واژه توسعه گر را به صورت غیرحرفه ای، در این دستورالعمل مخلوط کرده است که اگر این اقدام، اصلاح نشود، باز هم شاهد «تکرار مشکلات» خواهیم بود. در دنیا، تعاریف مربوط به فعالیت پیمانکار، انبوه ساز و توسعه گر، مشخص و بسیار متفاوت از هم است. توانایی توسعه گر‌ها در صنعت ساختمان با وضعیت امروز بخش مسکن و ساختمان در ایران، چیزی شبیه معجزه است. اگر دولت دست از دخالت در بازار مسکن بردارد، توسعه گر قادر است اهداف درست دولت و نیاز اساسی خانوار‌ها را در این بخش محقق و تامین کند.

کمیته دولت-بخش خصوصی لازم است
رئیس انجمن صنعت ساختمان در ادامه گفتگو، گام دوم برای «خروج مسکن از رکود تورمی» را تشکیل سریع کمیته دولت -بخش خصوصی عنوان کرد و ضرورت آن را این‌گونه شرح داد: تولید مسکن و در کل، سرمایه‌گذاری ساختمانی نقطه عطف چهار وزارتخانه راه وشهرسازی، صمت، کار و کشور است. اگر بخواهیم در این صنعت اتفاقات خوبی رخ دهد و رفاه خانوار‌ها از طریق دسترسی به مسکن مناسب و ارزان، احیا و تضمین شود، لازم است خیلی زود کمیته تخصصی مرکب از نمایندگان این چهار وزارتخانه با اختیار تام از طرف وزرا به همراه نمایندگان ذی‌نفعان این بخش و تشکل‌های حرفه ای، تشکیل شود و در جلسات مستمر این کمیته، مسائل و راه حل‌ها مورد بحث و تصمیم‌گیری قرار بگیرد.

گرز «تامین اجتماعی» برسر تولیدکننده مسکن
پژمان جوزی، گام سوم و البته همزمان با دو گام اول از طرف سیاستگذار برای حل مشکلات بخش مسکن و ساختمان را «ایست دولت به تامین اجتماعی در قضیه مدل نادرست حق بیمه کارگر ساختمانی و اجرای مدل درست» عنوان کرد. جوزی در این باره توضیح داد: سازمان تامین اجتماعی با فرمولی غیرجهانی و عجیب، در لحظه‌ای که سرمایه‌گذار ساختمانی برای شروع ساخت اقدام می‌کند، یعنی زمان دریافت جواز از شهرداری ها، مسیر تولید مسکن را برای سازنده و توسعه گر قفل می‌کند.

ملاک تامین اجتماعی در محاسبه سهم سازنده در حق بیمه کارگر ساختمانی، «فیش عوارض شهرداری» است که این فرمول هیچ ارتباطی به حجم فعالیت کارگران ساختمانی در پروژه ندارد. در مدل جهانی این موضوع، انواع متغیر‌ها برای محاسبه حق بیمه دخیل است که یکی از مهم‌ترین آنها، مساحت پروژه است، نه «فرمول عوارض تراکم ساختمانی و تغییرکاربری و...» اشکال بزرگ دیگری که در قضیه تامین اجتماعی وجود دارد، دریافت کامل حق بیمه در ابتدای پروژه است. از طرفی، حداقل ۷۰‌درصد از نیروی کار در صنعت ساختمان، اتباع خارجی هستند که اصلا مشمول بیمه نیستند، اما تامین اجتماعی برای اقلیت کارگران تحت پوشش بیمه، کل صنعت ساختمان را درگیر آثار سوء مدل نادرست دریافت حق بیمه کرده است. شرط پوشش بیمه برای کارگران ساختمانی در دولت، «داشتن کارت مهارت» است. اما ظرفیت موجود برای صدور کارت مهارت در حد چند ده‌هزار نفر است در حالی که چند میلیون کارگر ساختمانی فعال هستند. این تصویر از اوضاع تولیدکنندگان مسکن بیانگر گرز تامین اجتماعی بالای سر این صنعت است و مصداق «اکل مال به باطل» است؛ یعنی دریافت وجه بدون ارائه خدمات که غیرشرعی است.

چرخه معیوب اداری برای مجوز‌های ساختمانی
جوزی بخشی از مشکلات صنعت ساختمان را که تولید مسکن را سخت و پیچیده کرده است، بدنه اداری حجیم در حوزه تصمیم‌گیری برای صدور مجوز‌های سرمایه‌گذاری دانست. از نگاه رئیس انجمن صنعت ساختمان، چرخه معیوب اداری در این بخش باید اصلاح شود. در این ارتباط، نظام مهندسی ساختمان نیز از جمله ارکان تحت امر وزارت راه و شهرسازی است که در سال‌های اخیر وارد مسیر بیراهه شد و امروز باید اصلاحاتی در آن صورت بگیرد.

پایه استیضاح وزیر چیست؟
رئیس انجمن صنعت ساختمان گام تکمیلی برای نجات بخش مسکن و ساختمان از «قفل رکود تورمی» را «عبور از اصرار بر الحاق زمین به شهر‌ها به عنوان تک نسخه مدنظر مسوولان برای حل مسائل بخش مسکن» دانست. جوزی معتقد است، «تک نسخه الحاق زمین به محدوده شهر‌ها آن هم با سازوکار دولتی بدون میدان دادن به بخش خصوصی و توسعه گر» نه تنها مشکلات بخش را حل نمی‌کند که تبعات جبران ناپذیری برای آینده شهر‌ها و زندگی خانوار‌ها به همراه دارد. او در این باره چنین توضیح می‌دهد، پایه استیضاح وزیر همین قضیه زمین است. این قضیه یعنی اصرار بر الحاق زمین، یکی از دو رویکرد برنامه هفتم برای مسکن در استطاعت است.

رویکرد دوم، نگاه ویژه به بافت‌های فرسوده است. من به عنوان رئیس انجمن صنعت ساختمان که طیف گسترده‌ای از فعالان این بخش را نمایندگی می‌کند، درباره عواقب اصرار بر «الحاق» هشدار می‌دهد. «الحاق» زمین‌های بیرون از محدوده شهر‌ها به شکل غیرکارشناسی، «بزه» و «حاشیه نشینی گسترده» به همراه دارد. «الحاق» بدون در اولویت قرار دادن ظرفیت زمین‌های درون شهر‌ها از جمله بافت‌های فرسوده، «قیمت تمام شده مسکن را فقط از محل آماده سازی زمین»، مترمربعی ۱۰۰ دلار افزایش می‌دهد. «الحاق» بدون حساب و کتاب، به تولید «شهر‌های چاق» دامن می‌زند. شهر چاق، جا‌هایی هستند که فقط ساختمان در آن‌ها احداث شده است، بدون پیوست‌های خدماتی، فرهنگی، تفریحی و سکونتی. مقابل «شهر چاق»، «توسعه یا ایجاد شهر خردمندانه» است. شهر خردمندانه با دخالت دولت ایجاد نمی‌شود بلکه توسط بخش خصوصی حرفه‌ای که نماد آن، «توسعه گرها» هستند، شکل می‌گیرد. برخی نمایندگان اصرار دارند مثلا محدوده قم یا تهران گسترش پیدا کند، امکان چنین اقدامی به شکل طبیعی با توجه به موقعیت جغرافیایی این شهر‌ها فراهم نیست.

نگاه‌ها باید اصلاح شود، داخل شهر‌هایی که بحران مسکن وجود دارد، ظرفیت‌های متعددی دیده می‌شود که باید بالفعل شوند. اصلی‌ترین جا برای تولید مسکن، بافت فرسوده است. بخشی از برنامه‌ها و اهداف در بخش مسکن و ساختمان ممکن است با «الحاق زمین» به محدوده برخی شهر‌ها یا احداث شهرک‌های مسکونی در حریم شهرها، محقق شود و بخشی هم با مدل‌های دیگر. به این ترتیب، به نظر می‌رسد پایه استیضاح وزیر راه و شهرسازی که بر موضوع «الحاق زمین به امید تامین مسکن» بنا شده، سست است و امیدواریم این طرح منتفی شود تا «فرصت باقی مانده برای دولت جهت رفع مشکلات یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی» سوخت نشود.

شعارسال با اندکی اضافات و تلخیص برگرفته از دنیای اقتصاد، تاریخ انتشار: 4خرداد1404،کدخبر:4182892، donya-e-eqtesad.com