شعار سال: مالیات‎ها ابزاری است که با اهداف مختلف در دستور کار دولت‎ها قرار می‎گیرد که در نهایت منافع مردم در آن دیده می‎شود. آن‎ چیزی که در داستان مالیات اهمیت دارد، هدف از وضع آن و درواقع آثار مستقیم و غیرمستقیم آن بر مورد مالیاتی است. به‌عنوان‌مثال، در بسیاری از کشور‌ها مالیات بر املاک و مستغلات (دارایی) یکی از مهم‎ترین انواع مالیات است که بخش مهمی از درآمد دولت و به بیانی‎، شهرداری‎ها را تأمین می‎کند. این نوع مالیات به‌صورت یک جریان درآمدی است که سالانه دریافت می‎شود و صرف امور مدیریت شهری می‎شود که مردم به‎طور مستقیم اثر آن را بر زندگی و رفاه خود مشاهده می‎کنند این در حالی است که در ایران مالیات بر املاک و مستغلات وجود دارد که به هنگام فروش آن‎ها دریافت می‎شود و عملاً تأثیر جریان‎داری در درآمد‌های دولت و درنتیجه انجام امور عمومی ندارد، زیرا ممکن است در طول یک دوره طولانی عملاً فروش آن‎ها رخ ندهد. به‎بیان‎دیگر، بخشی از جامعه این مالیات را پرداخت و بخشی آن را پرداخت نمی‎کنند و یا پس از یک دوره طولانی‌مدت پرداخت می‎کنند که خود نشان‎دهنده ایراد بر قانون وضع شده است و باید نهاد قانون‎گذار ورود پیدا کند. از طرف دیگر، مالیات‎های محلی (عوارض) به‌ویژه عوارض نوسازی و عمران شهری نیز وضع می‎شود که این مورد نیز تقریباً به دلیل عدم امکان وصول مستقیم به هنگام فروش املاک دریافت می‎شود لذا آن اثرگذاری که باید در مدیریت شهری داشته باشد را نخواهد داشت. مالیات بر املاک و مستغلات و عوارض نوسازی و عمران شهری دوگانه‎های مالیات ملی و محلی هستند که اگرچه دو بار وضع مالیات را بر یک مورد نشان می‎دهد (ایراد دارد)، اما به دلیل نبود شرایط قانونی برای دریافت و درنتیجه اثرگذاری بر محیط زندگی شهروندان، بلااثر است. البته باید توجه داشت که این دو نوع مالیات در مناطق روستایی وجود ندارد که خود تبعیض را نشان می‎دهد و قانون را نقطه‎ای می‎نماید.
در برخی از کشور‌ها نیز مالیات بر افزایش ارزش دارایی‎ها مانند املاک و مستغلات به‌ویژه درنتیجه اقدام‎های توسعه‎ای شهرداری‎ها دریافت می‎شود که این مورد در برخی از این گروه از کشور‌ها به افزایش ارزش دارایی‎ها ناشی از تورم نیز تعمیم داده شده است. در هر یک از این حالت‎ها، هدف دریافت مالیاتی است که اولاً بر مورد مالیاتی اثر منفی نداشته باشد و بار مالی جدیدی را بر گروه‎های خریدار تحمیل نکند، ثانیاً بر بازار مسکن به‌ویژه تولید و فروش اثر منفی نداشته باشد و ثالثاً میزان (نرخ) مالیاتی بسیار پایین است، اما بر همه املاک و مستغلات وضع می‎شود و استثنایی در آن وجود ندارد. به همین دلیل میزان درآمد حاصل از آن زیاد خواهد بود، زیرا به‌صورت یک جریان زایا وصول می‎شود. الیات بر اجاره نیز یکی از انواع مالیات‎هایی است که بر خانه‎ها وضع می‎شود، اما در این نوع مالیات، میزان مالیات بر درآمد خانه‎ها پس از کسر هزینه‎های انجام شده برای خانه‎ها اعمال می‎شود به همین دلیل مالکین خانه‎ها تلاش دارند از محل درآمد اجاره واحد‌های مسکونی را در هر دوره بازسازی نمایند و یا این‌که امکانات آن را افزایش دهند و به‎روز نمایند تا برای اجاره و زندگی مناسب شود
با این مقدمه سؤال این است که اولاً مالیات بر خانه‎های خالی با چه منطقی تصویب شده است و این‎که به آثار مستقیم و غیرمستقیم آن بر بازار مسکن توجه داشته است و ثانیاً چرا نهاد قانون‎گذار به‎جای توجه به علت وجودی خانه‎های خالی، به معلول توجه دارد؟ ظاهراً منطق پس تصویب مالیات بر خانه‎های خالی جلوگیری از احتکار و افزایش عرضه آن است تا قیمت‎ خانه‌‎ها کاهش یابد. ما به نظر می‎رسد در این ساختار اهداف ترسیم‌شده اتفاق نیفتد، زیرا در شرایط کنونی چند اتفاق جدید ممکن است رقم بخورد:
(۱) بر بازار مسکن تأثیر چندانی از بعد کاهش قیمت نداشته باشد، زیرا حتی به فرض افزایش عرضه، تقاضای خاصی برای این خانه‎های مسکونی وجود دارد و همه افراد توان خرید آن را ندارند، درواقع، این قانون نمی‎تواند کل تقاضا برای خانه را متأثر سازد و با خانه‎دار شدن افراد بیشتری منجر شود.
(۲) عدم تفکیک خانه‎های مسکونی که تبدیل به واحد‌های آپارتمانی می‎شوند تا زمان وجود خریدار مناسب که عملاً قانون را بلااثر می‎سازد،
(۳) استفاده از کد ملی افراد مختلف برای مالکیت و جلوگیری از پرداخت مالیات،
(۴) شکل‎گیری معاملات صوری در بازار مسکن،
(۵) تأخیر در دریافت اسناد مالکیت واحد‌های مسکونی، زیرا در این قانون مبنای وضع مالیات بر خانه‎ای خالی اسناد مالکیت است،
(۶) باعث انتقال‎های آتی نقدینگی از بازار مسکن به بازار زمین، خودرو، طلا و ارز و حتی کالا‌هایی خواهد شد که دولت انتظار آن را ندارد که خود باعث افزایش شدیدتر قیمت مسکن و اجاره خواهد شد،
(۷) کاهش تقاضا برای واحد‌های مسکونی که خود باعث ایجاد رکود در بخش مسکن و در نتیجه افزایش بیکاری و در چرخه خود باعث افزایش شدید قیمت مسکن خواهد شد و مهم‎تر از همه
(۸) انتقال مالیات وضع شده بر خانه‎های خالی به مصرف‎کننده نهایی که در قیمت خانه منعکس می‎شود و سبب افزایش شدید در قیمت واحد‌های مسکونی خواهد شد.
به‌استثنای تولیدکنندگان صنعت ساختمان که به‎صورت حرفه‎ای در بازار مسکن حضور دارند و نیز بخش ویژه‎ای که با هدف کسب سود به خریدوفروش مسکن می‎پردازند، یک بخش بسیار مهم که اگرچه ممکن است تعداد واحد‌های مسکونی کمتری (حتی در حد یک یا دو واحد) را با هدف جلوگیری از کاهش ارزش پول نقد پس‌انداز شده و نیز تأمین واحد (های) مسکونی برای فرزندان (حتی زیر ۱۸ سال) خریداری نمایند، اما به جهت تعداد افراد داخل در این داستان، واحد‌های مسکونی خالی نگه‌داشته شده بسیار زیاد خواهد شد. در این مورد عملاً هیچ‎کدام از افراد به‌صورت‎ انفرادی تأثیری بر بازار مسکن ندارند، اما به‌صورت جمعی بر بازار مسکن و در نتیجه تقاضا و قیمت‎ها اثرگذارند و مصوبه اخیر مجلس بر عرضه این گروه نیز تأثیر چندانی نخواهد داشت، زیرا هدف سوداگری در این رفتار وجود نداشته و برای تأمین مسکن فرزندان در آینده شکل‌گرفته است. به نظر می‎رسد رفتار اخیر مردم رفتاری منطقی مبتنی بر اصول اقتصادی و برنامه‎ریزی برای آینده باشد. به همین دلیل، پیشنهاد می‎شود نهاد قانون‎گذار به‎جای تصویب مالیات بر خانه‎های خالی و نهاد اجرایی چند موضوع زیر را در دستور کار قرار دهند تا تبعات منفی پیش‌گفته در بازار مسکن رخ ندهد:
الف- اقدام‎های محوری و بلندمدت
۱- اصل را بر علت (تورم و کاهش ارزش پول) قرار دهند نه معلول و تلاش نمایند مصوباتی برای اصل و ریشه شکل‎گیری خانه‎های خالی و افزایش قیمت‎ها داشته باشند تا از رخداد چنین رفتار‌هایی در بازار مسکن جلوگیری شود.
۲- مصوبه‎ای برای ساخت مسکن اجاره‎ای کوچک‎مقیاس با ارائه تسهیلات به بخش خصوصی در دستور کار قرار گیرد تا بخش خصوصی انگیزه لازم برای سرمایه‎گذاری منتج به کاهش قیمت اجاره خانه داشته باشد. ۳- تلاش برای کاهش شکاف بالای بین سود حاصل از ساخت‎و‎ساز و خرید‎و‎فروش واحد‌های مسکونی و سود حاصل از اجاره واحد‌های مسکونی تا ساخت واحد‌های مسکونی کوچک‎مقیاس با هدف اجاره تقویت شود.
ب- اقدام‎های کوتاه‎مدت اثرگذار
۱- مصوبه‎ای داشته باشند تا از پرداخت مضاعف مالیات بر املاک و مستغلات (مالیات و عوارض نوسازی و عمران شهری) جلوگیری شود.
۲- تلاش نمایند تا هزینه‎های صدور پروانه ساختمانی که بخش مهمی از قیمت ساختمان را تشکیل می‎دهد، کاهش یابد و به‎جای آن پرداخت مالیات به‌صورت یک جریان سالانه درآید به‎گونه‎ای که قابل وصول باشد.
۳- مالیات بر اجاره خانه پس از کسر هزینه‎های بازسازی و به‎روزرسانی آن به‌طور جد عملیاتی شود.
۴- یارانه‎ای برای افزایش ساخت‌وساز به شکل کاهش قیمت مواد اولیه صنعت ساختمان به‎ویژه مواد اولیه تولید داخل در دستور کار قرار گیرد.
۵- تشویق به زندگی در شهر‌های کوچک اطراف کلان‎شهر‌ها و در مقابل ایجاد سیستم حمل‌ونقل سریع برای انتقال فعالان و شاغلین به کلان‎شهر‌ها در دستور کار قرار گیرد که خود می‎تواند موجبات کاهش قیمت‎ها را در کلان‎شهر‌ها در بر داشته باشد.
۶- جلوگیری از انباشت و تراکم کسب‎و‎کار‌های منتج به ایجاد اشتغال در محدوده کلان‎شهر‌ها و درواقع، انتقال کسب‎و‎کار‌های جدید به سمت شهر‌های کوچک.
امید‎ این‎که پیشنهاد‌های کوتاه و بلندمدت در دستور کار نهاد قانون‎گذار و نهاد اجرایی کشور قرار گیرد تا تلاطم ایجادشده در بازار مسکن در دو بخش خرید و اجاره کاهش یابد و رفاه و امید مردم به داشتن یک زندگی در شأن افزایش یابد.
پایگاه تحلیلی خبری شعار سال برگرفته از فضای مجازی