شعارسال: مهرماه سال جاری، رئیس کمیته نظام فنی و مهندسی ساختمان مجلس اعلام کرد هزینه‌های ساخت‌وساز در کشور افزایش دوبرابری داشته است، لذا درصورت ادامه این روند، بازار مسکن در سال آینده چشم‌انداز روشنی نخواهد داشت. قیمت مسکن در ایران متاثر از دو مولفه «بهای زمین» و «قیمت مصالح ساختمانی» است. به‌عبارت دیگر، هر اندازه که قیمت زمین و مصالح ساختمانی افزایش پیدا‌ کند، قیمت تمام‌شده مسکن نیز افزایش خواهد یافت. فعالان صنعت ساخت‌وساز معتقدند 50درصد قیمت مسکن را قیمت زمین تعیین می‌کند؛ درواقع سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن 50 درصد است. این در حالی است که پس از قیمت زمین، قیمت مصالح ساختمانی تعیین‌کننده قیمت نهایی مسکن خواهد بود،‌بنابراین با نوسان یا تغییر قیمت مصالح ساختمانی، بازار مسکن نیز دچار تحول قیمتی می‌شود. در این میان ذکر این نکته ضروری است که اگرچه قیمت زمین معمولا متناسب با منطقه و محدوده شهری نرخ مشخصی دارد، اما قیمت مصالح ساختمانی به‌واسطه تنوع فراوان و کیفیت مصالح متغیر است. بر این اساس، قیمت‌گذاری مسکن با توجه به نوع و کیفیت مصالح ساختمانی نیز تفاوت می‌کند. براساس آمار منتشرشده از سوی مرکز آمار، میزان تورم مصالح ساختمانی در گروه «آهن‌آلات، میلگرد و پروفیل در و پنجره و نرده» با ۴۵ درصد نسبت به فصل قبل بیشترین تاثیر را در افزایش شاخص کل مصالح ساختمانی در فصل تابستان داشته است.

افزایش بیش از 50 درصدی فلزات ساختمانی

بررسی قیمت مصالح ساختمانی از ابتدای سال جاری تا پایان بهمن‌ماه نشان می‌دهد مصالح ساختمانی فلزی اعم از تیرآهن و میلگرد با بیش از 50 درصد افزایش قیمت، بیشترین میزان افزایش قیمت را در میان مصالح ساختمانی داشته است اما مصالح غیرفلزی شامل گچ و سیمان افزایش قیمتی کمتر از 40 درصد را تجربه کرده است. فعالان صنعت ساخت‌وساز، رکود حاکم بر این صنعت را دلیل اصلی عدم افزایش قیمت مصالحی چون گچ و سیمان می‌دانند و معتقدند افزایش قیمت تمام‌شده مسکن در مدت مذکور، بیشتر به‌واسطه افزایش هزینه‌ها و خدمات این بخش شامل هزینه‌های حمل‌ونقل، مزد کارگر و مواردی از این قبیل بوده است. به گفته آنها، از ابتدای سال جاری تا پایان بهمن‌ماه تقاضا برای مصالح ساختمانی متناسب با وضعیت ساخت‌وساز بوده است. در مواردی نیز که عملیات ساخت‌وساز در حالت رکود قرار داشته است، بسیاری از واحدها برای کاهش هزینه‌های خود تعطیل یا نیمه‌تعطیل شده یا در برخی موارد نیز با تعدیل نیرو و کاهش هزینه‌ها، سود و زیان خود را به تعادل رسانده‌اند.

تاثیر قیمت مصالح ساختمانی بر قیمت مسکن

براساس اعلام روسای اتحادیه‌های تولیدکنندگان مصالح فلزی، گچ، سیمان و آجر، در حال حاضر ایران در تولید این محصولات به خودکفایی کامل رسیده است و صفر تا صد مصالح ساختمانی مورد نیاز صنعت ساخت‌وساز در کشور تولید می‌شود. در نتیجه می‌‌توان گفت بازار مصالح ساختمانی، کمترین اثرپذیری را از نوسانات نرخ ارز در مدت اخیر داشته است. حال اگر با استناد به آمار منتشرشده از سوی بانک مرکزی که نشان‌دهنده رشد 92 درصدی قیمت مسکن در یک‌سال اخیر است، میزان تاثیرگذاری قیمت مصالح ساختمانی بر افزایش قیمت مسکن را برآورد کنیم، این سوال مطرح می‌شود که با وجود سهم 40 درصدی قیمت مصالح ساختمانی در قیمت تمام‌شده مسکن، چرا با وجود خودکفایی کشور در تولید مصالح ساختمانی، قیمت مسکن با رشد 92 درصدی مواجه بوده است؟

سهم 2 درصدی آجر در ساخت خانه

مرتضی منبع‌چی، رئیس اتحادیه فخاران تهران می‌گوید: «قیمت‌ آجر در ابتدای سال جاری همان قیمت مصوب سال 93 است که بدون تغییر از سال 93 تا ابتدای سال 97 همچنان با تغییرات بسیار اندکی ادامه داشته است. این در حالی است که تورم حاکم بر اقتصاد کشور بسیار بیشتر از میزان افزایش قیمت آجر و برخی مصالح ساختمانی بوده است. به‌عبارت دیگر، اگر قرار باشد افزایش قیمت آجر متناسب با تورم سالانه 15 درصد رشد داشته باشد، در ابتدای سال 97 قیمت آجر باید با رشد 60 درصدی مواجه باشد، در حالی که قیمت آجر از سال 93 تا ابتدای سال جاری همچنان یکسان بوده است.»

به گفته وی، رکود شدید حاکم بر صنعت ساخت‌وساز موجب شد قیمت آجر در سال‌‌های مذکور تغییر چندانی نداشته باشد. علاوه‌بر این، واحدهای تولیدی متعددی نیز به‌واسطه رکود ساخت‌وساز تعطیل و خط تولید آنها متوقف شده است. با آغاز سال 97 به‌ویژه در فصل بهار و اوایل تابستان، بخش مسکن، از رکود خارج شد و همین امر موجب شد صنعت ساخت‌وساز نیز اندکی رونق پیدا کند. در نتیجه تولیدکنندگان آجر برای کاهش ضرر و زیان‌های خود، براساس مجوزهای دریافت‌شده، اقدام به افزایش قیمت آجر کردند.

وی می‌افزاید: «سهم آجر در ساخت یک ساختمان 10 طبقه حدود دو درصد است، بنابراین نمی‌توان گفت افزایش قیمت آجر در قیمت تمام‌شده مسکن تاثیر چندانی دارد. مضاف بر اینکه در سال‌های اخیر، فعالان ساخت‌وساز به‌جای استفاده از آجر از بلوک‌های سیمانی در ساخت مسکن استفاده می‌کنند در نتیجه تولید آجر به‌شدت کاهش یافته و سهم آن در ساخت ساختمان به کمتر از دو درصد رسیده است تا جایی که اشتغال یک‌میلیون و 200 هزار نفر در این صنعت، ‌اکنون به کمتر از 100 هزار نفر کاهش یافته است.»

سهم کمتر از 2 درصدی سیمان در ساخت مسکن

عبدالرضا شیخان، دبیر انجمن سیمان می‌گوید: «در تیرماه سال 95 قیمت سیمان تصویب شد، اما با توجه به اینکه بازار سیمان در کشور کشش حجم تولید را نداشت و تولیدات این صنعت بیش از نیاز بازار بود، تولیدکنندگان برای فروش تولیدات خود ناچار به ارائه تخفیف بودند. این روند تا ابتدای سال 97 ادامه داشت تا اینکه از ابتدای امسال، تولیدکنندگان با شیب ملایمی میزان تخفیفات خود را کاهش دادند تا اینکه در اواسط سال جاری انجمن سیمان مجوز افزایش 12 درصدی قیمت سیمان را دریافت کرد، اما همچنان به‌واسطه دلایلی که گفته شد، تولیدکنندگان ناچار به ارائه تخفیف شدند. در نتیجه برای به دست آوردن میزان تغییر قیمت سیمان، اگر تخفیف‌های ارائه‌شده در نظر گرفته شود، قیمت‌ها حدود 25 درصد افزایش یافته، اما بدون در نظر گرفتن تخفیف‌ها، قیمت سیمان تنها 12 درصد رشد داشته است.»

به گفته وی، در حال حاضر بازار سیمان کشور بسیار محدود و کوچک شده است و تولیدکنندگان برای ادامه حیات این صنعت ناچار به ارائه تخفیف هستند.

نکته قابل‌توجه در این زمینه هزینه‌های جانبی ازجمله حمل‌ونقل است که به‌شدت افزایش یافته و همین امر موجب شده شبهه افزایش قیمت سیمان ایجاد شود. از سوی دیگر سهم سیمان در قیمت تمام‌شده مسکن کمتر از دو درصد است. به‌عبارت دیگر، برای هر مترمربع از یک ساختمان مسکونی، در بهترین شرایط حدود 200 کیلوگرم سیمان مصرف می‌شود که در مقایسه با سایر مصالح ساختمانی مورد استفاده سهم بسیار ناچیزی دارد.

وی با اظهار نگرانی از ادامه روند موجود در صنعت سیمان می‌گوید: «در حال حاضر این صنعت با 65 درصد از ظرفیت خود فعالیت می‌کند. تقاضا در کشور برای سیمان بسیار کم است و تولیدکنندگان نیز به دلایل متعدد ازجمله تحریم‌های داخلی به سختی تولیدات خود را صادر می‌کنند. در نتیجه تنها راه ممکن برای بقای شرکت‌های تولیدی، ارائه سیمان با قیمت مناسب به بازار داخلی است.»

سهم هزینه‌های جانبی بیش از مصالح ساختمانی است

محمدعلی پورشیرازی، عضو هیات‌مدیره سندیکای شرکت‌های ساختمانی ایران ، تاثیر افزایش یا کاهش قیمت مصالح ساختمانی بر قیمت تمام‌شده ساختمان را متناسب با نوع، مکان و مصالح مورد استفاده در ساخت‌وساز، متفاوت می‌داند و می‌گوید: «اگر ساخت‌وساز در کلانشهرها انجام شود، درصد تاثیرگذاری قیمت مصالح بر قیمت تمام‌شده مسکن کمتر است، چراکه معمولا در شهرهای بزرگ، ساختمان‌ها بلندتر و با استحکام بیشتری ساخته می‌‌شوند؛ اما این درصد در شهرهای کوچک‌تر افزایش می‌یابد، چراکه عموما خانه‌ها با طبقات کمتر و مصالح ارزان‌تری ساخته می‌شوند.»

وی معتقد است افزایش قیمت مصالح ساختمانی از ابتدای سال جاری تاکنون چندان قابل‌توجه نبوده، اما آنچه موجب می‌شود مصالح ساختمانی با قیمت بیشتری در اختیار فعالان ساخت‌وساز قرار گیرد، هزینه‌‌های حمل‌ونقل و سپس دستمزد کارگر است. درواقع یک فعال ساخت‌وساز، مصالح ساختمانی را در کارخانه به قیمت مشخصی خریداری می‌کند، اما برای حمل‌ونقل و استفاده کارگر از این مصالح باید هزینه‌های جداگانه‌ای بپردازد. همین امر بر قیمت تمام‌شده مسکن تاثیر می‌گذارد.

سایت شعارسال، با اندکی اضافات و تلخیص برگرفته از روزنامه فرهیختگان، تاریخ انتشار:6اسفند1397 ، کدخبر: 165747: www.newspaper.fdn.ir