* وقتی درآمد فقط کفاف آپارتمان ۷۰متری را می‌دهد

طبق آمارها حدود ۵۲ تا ۵۴ درصد معاملات ماهانه در تهران برای آپارتمان‌های زیر ۷۰ متر است. آن‌طور که کارشناسان می‌گویند به‌نظر می‌رسد که باید سرمایه‌گذاری در مسکن به سمت‌وسوی تازه‌ای (ساخت واحدهای کوچک و مصرفی- تغییر الگوی ساخت) سوق پیدا کند که در این زمینه دولت سهم بسزایی دارد.

به گفته سید محسن طباطبایی مزد آبادی، کارشناس ساخت‌وساز اکنون فعالان صنعت ساختمان پس از ساخت انبوه مسکن‌های لوکس در کلان‌شهرها با رکودی بی‌سابقه مواجه شده‌اند. این رکود در پی دلایلی همچون رکود بازار مسکن، پایین آمدن قدرت خرید مسکن از سوی متقاضیان و اشباع بازار لوکس مسکن فروشی پدیدار شده است.

او با اشاره به اینکه مسکن‌سازان در سال‌های اخیر با جذب سرمایه‌های موجود در بازار مسکن در جهت ساخت سازهایی لوکس با متقاضیانی خاص، این سرمایه‌ها را در برج‌ها و امارت‌های لوکس شهری که با رکود تقاضا مواجه است محبوس کرده است، ادامه داد: بازار ساخت مسکن‌هایی با متراژهایی کم و اصطلاحاً مصرفی را با کمبود سرمایه درگیر کرده‌اند، ازاین‌رو کلان‌شهرها و به‌ویژه پایتخت پر از خانه‌هایی لوکس ولی بدون متقاضی و خالی از سکنه شده است.

طباطبایی بابیان اینکه در مقابل خانه‌های مصرفی (مسکن‌هایی با متراژ پایین) با تقاضای چندین برابری به نسبت مسکن‌های لوکس مواجه است، می‌گوید: این در حالی است سرمایه‌های موجود صرف ساخت‌وسازهایی لوکس شده و بخش‌های تأمین سرمایه در جهت ساخت‌وسازهای مصرفی با مشکلات جدی مواجه است. ضمن آنکه تورم بالا سبب گشته تا قدرت خرید مردم نسبت به یک دهه گذشته افت به‌شدت چشم‌گیری کند. تورمی انباشته که برای بخش‌های عمده‌ای از جامعه داشتن مسکن را به یک آرزوی دورودراز تبدیل نموده است.

تغییر الگوی ساخت‌وساز در بین ساختمان‌سازان می‌تواند یکی از مهم‌ترین راهکارهای خارج شدن بازار مسکن از رکود و تضمین سودآوری فعالان صنعت ساختمان و ساختمان‌سازان باشد.

به گفته این کارشناس ساخت‌وساز طباطبایی دولت با ابلاغ سیاست‌هایی در جهت حمایت ساختمان‌سازان و متقاضیان مسکن مصرفی به وزارت مسکن و شهرسازی، بانک مرکزی و همچنین ایجاد سازوکاری در راستای هزینه کرد صحیح و هدفمند منابع مالی و متناسب با تقاضا در ساخت مسکن‌های مصرفی می‌تواند ضمن مدیریت بازار رکودی مسکن، سهم دولت برای تأمین خدمات زیربنایی مسکن را افزایش دهد.

او معتقد است: از دیگر راهکارهای موجود می‌توان به ساخت‌وسازهای مشارکتی توسط بانک‌ها با فعالان صنعت ساختمان اشاره کرد. البته پایین آوردن نرخ سود تسهیلات اعطایی به ساختمان‌سازان نیز می‌تواند راهگشا باشد.وضعیت بازار مسکن کاملاً تحت تأثیر کلیت شرایط اقتصادی کشور است و نا اطمینانی اقتصادی یکی از اصلی‌ترین موضوعاتی است که سبب شده تا بازار مسکن دچار رکودی فراگیر و عمیق باشد.

* افزایش نقدینگی و رابطه‌ای که با رکود مسکن دارد

در حال حاضر نقدینگی کشور به مرز ۱۰۶۰ تریلیون رسیده که در مقایسه با خردادماه سال گذشته با رشد ۲۹.۷ درصدی همراه است. حجم نقدینگی در پایان بهار امسال نسبت به همین دوره در سال ۱۳۹۲ که حدود ۴۷۲ هزار میلیارد تومان بود، رشدی حدود ۶۰۰ هزار میلیارد تومان داشته است کارشناسان می‌گویند ادامه رشد حجم نقدینگی کشور، کاهش سود سپرده‌های بانکی در کنار بازار متلاطم طلا و نبض نامنظم بازار بورس باعث شده حجم وسیعی از نقدینگی سرگردان مردم وارد بازار شود و اگر این نقدینگی‌ها به سمت ساخت‌وسازهای معمولی و در ادامه هدف خانه درکردن مردم باشد می‌تواند منجی رکود مسکن باشد.

به گفته ایمان رفیعی، یکی دیگر از کارشناسان این حوزه با توجه به رشد سریع نقدینگی در کشور و محدود بودن بازارهای جذاب سرمایه‌گذاری (طلا، ارز، بورس، مسکن و…) می‌توان تا حدودی به رقم قابل‌توجهی که در حوزه ساخت‌وساز به گردش درمی‌آید پی برد به‌طوری‌که سهم ساخت‌وساز از اقتصاد ایران حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد است.

او می‌گوید: هم‌زمان با شروع دوران رکود، شاهد بودیم که خرید ساختمان علیرغم اینکه از نیازهای اولیه و اساسی خانوارها به‌حساب می‌آید از سبد خرید آن‌ها خارج شد. در آن زمان شاهد تغییر رفتار سازندگان به سمت ساخت واحدهایی بودیم که خریداران بالقوه بیشتری داشت.

رفیعی با اشاره به اینکه ادامه یافتن رکود و تداوم کاهش درآمدهای عمومی در حال حاضر درخواست برای خرید واحدهای لوکس و تجاری نیز به‌شدت کاهش‌داده است، اضافه می‌کند: حجم قابل‌توجهی از نقدینگی سرمایه‌گذاری شده در این واحدها محبوس شده‌اند. و با توجه به شرایط و وضع موجود که ماحصل تداوم رکود و نبود چشم‌انداز روشن در بازگشت زودهنگام رونق به بازار مسکن است به نظر می‌رسد سازندگان مسکن می‌بایست در استراتژی‌های سرمایه‌گذاری خود تجدیدنظر کنند.

او معتقد است در حال حاضر هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی لوکس بدون احتساب زمین حدود ۴ برابر واحد معمولی است که با توجه به تغییر ذائقه خریداران می‌بایست هم سازندگان و هم دولت برای هدایت جریان نقدینگی به سمت ساخت واحدهای معمولی اقداماتی در قالب تسهیلات و دستورالعمل‌های کاربردی در سیاست‌های کلی بخش مسکن در نظر بگیرند.

* طراح‌هایی ضعیف، تمایل به خرید را از بین می‌برد

یکی از راه‌حل‌هایی که دولت در این زمینه می‌تواند اتخاذ کند ارائه وام‌هایی برای دهک‌های خاص به وسیله دولت است. بسیاری از مناطق بافت فرسوده مناسب املاک متراژ پایین است؛ و سازندگان یا مشاوران املاک می‌تواند با مفاهیمی مانند تجمیع و مشارکت درباز گرداندن زندگی به این بافت مفید واقع‌شده و بخش اعظمی از دهک‌های میانی جامعه را خانه‌دار کنند.

حمیدرضا قاضی زاهدی، کارشناس املاک معتقد است: در تمام کشورها املاک و سوییت‌های کوچک از استقبال بالایی برخوردار هستند اما به علت ضعف طراحی این املاک در ایران با استقبال بالایی روبه‌رو نیستند.

به گفته او درواقع تغییر الگوی مصرف مسکن از واحدهای متوسط متراژ به سمت کوچک متراژها ناشی از خواسته متقاضی و همچنین سازنده است. این تغییر الگو دارای معایب و مزایای بی‌شماری است. وی تراکم بیش‌ازحد ساختمان‌ها و تجمع خانوارها را معایب و خانه‌دار کردن مستأجران از مزایای این الگوهای نقلی دانست و اظهار کرد: مباحث زیربنایی، رفاهی، آموزشی و… این املاک اگر به‌درستی شکل بگیرد تمام مسائل حاشیه‌ای تمام می‌شود؛ زیرا در کشورهای اروپایی این املاک پرطرفدار است.

این موضوع در حالی اتفاق می‌افتاد که با توجه به تبعات اجتماعی و اقتصادی تغییر الگوی مصرف به سمت ساخت‌وساز و خریدوفروش واحدهای مسکونی کوچک متراژ باشد انتظار می‌رود که دولت با اعطای تسهیلات و پرداخت وام‌های بلندمدت باارزش ۷۰ تا ۸۰ درصد از ارزش ملک، جامعه ضعیف را به سمت واحدهای کوچک استاندارد سوق دهد.

با اندکی تلخیص و اضافات برگرفته از پایگاه خبری تحلیلی هم نوا، تاریخ انتشار: 24 اسفند 1395، کدخبر: 113005، www.hamnava.ir