شعار سال: به رغم آنکه افزایش صدور پراونه ساخت از نگاه اقتصادی برای شهرداری تهران به معنا افزایش درآمد این نهاد از حوزه ساخت مسکن است؛ اما آمارهایی که رضا عباسی از آن به عنوان رشد 15 درصدی صدور پروانه ساخت نام می برد، بیشتر در حوزه صدور پروانه ساخت در نتیجه تجمیع املاک ریزدانه فرسوده در مناطق مانند 15 است. این در حالی است که برابر بسته های تشویقی ای شهرداری صدور پروانه ساخت با هدف تشویق شهروندان به نوسازی املاک فرسوده به صورت رایگان انجام می شود.

اما نکته دیگری که در این میان اهمیت دارد؛ این است که به رغم آنکه در ماه های پایانی سال تقاضا برای صدور پروانه ساخت ز سوی مالکان زیاد می شود؛ اما متاسفانه به دلیل نبود ضوابط مشخص همچنان در شهر تهران شاهد افزایش ساخت و سازهای فرسوده با استفاده از مصالح ساختمانی بی کیفیت با هدف پایین آوردن هزینه ساخت هستیم. موضوعی که تا دو، سه سال آینده بحران تخریب بافت های نوساز فرسوده را بر اثر حوادث طبیعی و غیر طبیعی در پایتخت بیشتر می کند.

برآوردهای مدیر کل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه شهرداری تهران حکایت از آن دارد، زمانی که نرخ سود بانک ها تغییر و نوسانات اقتصادی در کشور به وجود می آید، در نتیجه سرمایه گذاران ترجیح می دهند تا سرمایه های خود را از بانک ها خارج و آن را وارد بازار کنند. در نتیجه به طور طبیعی بخشی از این سرمایه وارد بازار مسکن شده و به دنبال آن تقاضای ساخت نیز افزایش می یابد.

صدور پروانه ساخت افزایش یافت اما فرسوده سازی در پایتخت ادامه دارد!/ مشکل رکود بازار مسکن با افزایش صدور پروانه ساخت حل نمی شود!

کارشناسان شهرداری تهران بر این باورند تجربه نشان می دهد در بازار ایران به ویژه تهران، مسکن با تمام رکود و صعودش، برای سرمایه گذاران سود تلقی می شود چرا که قیمت مسکن دقیقاً مترادف با رشد قیمت و خرید و فروش نفت است و به همین دلیل است که پیش بینی می کنند در سال آینده شهرداری تهران با افزایش درخواست صدور پروانه مواجه شود.

بررسی ها حکایت از آن دارد که به طور معمول در ماه های پایانی سال درخواست صدور پروانه ساختمانی افزایش پیدا کرده و شهرداری با تراکم درخواست برای تخریب و نوسازی رو به رو می شود.

در حال حاضر معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران به دنبال این است تا در صورت مدیریت صحیح درآمدزایی حاصل از فروش تراکم برای به دست آوردن درآمد پایدار مدیریت در ساخت و ساز را به سمت ساخت و ساز در بافت فرسوده هدایت کند.

اما نکته مهمی که در این میان وجود دارد باید نظارت بر نحوی ساخت و ساز در بافت های فرسوده افزایش پیدا کند. موضوعی که رضا عباسی نیز به آن اشاره کرده و گفته است: متاسفانه در برخی از موارد کیفیت مورد نظر ما در نوسازی بناها رعایت نشد و در بسیاری از موارد نه تنها بافت فرسوده را نجات ندادیم بلکه بافت فرسوده را با مصالح جدید تر و با یک تراکم جمعیتی بزرگ تر بازتولید کردیم.

با توجه به رونقی که مدیرکل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه شهرداری تهران با توجه به افزایش 15 درصدی پروانه ساخت در حوزه ساخت و ساز و تحول در بازار مسکن از آن یاد می کند، اما تحلیلگران بازار مسکن بر این باورند که با توجه به رشد 62 درصدی ای که در سال جاری در قیمت مسکن تجربه شده اما در شهریورماه امسال این بازار به طور کامل وارد رکود شده است. چرا که در مقابل افزایش 62 درصدی قیمت مسکن تحلیل ها نشان می دهد که معاملات در این حوزه با 33 درصد کاهش روبه رو بوده است.

با توجه به اینکه رشد ماهیانه‌ی قیمت در تیرماه ۱۳۹۷ معادل ۷.۱ درصد بود که در مردادماه به ۶.۱ درصد رسید و این آمارها نشان می دهد که اولا سفته‌بازان از بازار مسکن خارج شده اند ، دوما رکود معاملاتی در این بازار حکم فرما بوده و سوم اینکه متقاضیان توان مالی بالایی برای خرید مسکن نداشته اند به همین دلیل پیش بینی شده تا انتهای سال بازار مسکن شاهد افت در معاملات و کاهش سرعت رشد قیمت روبه رو می شود.

مهمتر از همه اینکه بازار مسکن در بخش عرضه نیز وضعیت مناسبی ندارد به همین دلیل است که تحلیلگران بر این باورند بی تعادلی آینده این بازار را به شدت تهدید می کند. این در حالی است که بررسی های انجام شده در حوزه وضعیت بازار مسکن در شهریور ماه امسال حکایت از آن داشت که گرانی مصالح ساختمانی، کمبود مشتری و نبود چشم‌انداز برای برآورد هزینه‌های ساخت آپارتمان‌های نوساز، تمایل سازندگان و دارندگان املاک کلنگی برای مشارکت در ساخت به شدت کاهش داشته است.

با این وجود همچنان رقابت زیادی در بین مالکان برای افزایش مداوم قیمت‌های پیشنهادی به وجود آمده که این مساله نشان می دهد بازار مسکن به سمت رکود بیشتر پیش می رود.

دبیر کانون انبوه‌سازان نیز بر این باور است که سنگینی مالیات در بخش تولید مسکن به زودی باعث فرار فعالان این عرصه می‌شود، چرا که در قانون مالیات‌های مستقیم، فعالان صنعت ساختمان که به تولید و اشتغال کشور کمک می‌کنند همتراز برخی موج‌سواران که تعادل بازار را به هم می‌زنند قرار گرفته‌اند.

آنطور که فرشید پورحاجت توضیح داده است؛ قوانین مالیاتی که در حوزه تولید مسکن تحت عنوان قانون مالیات‌های مستقیم وضع شده پس از اصلاحات سال ۱۳۹۴ صنعت ساختمان کشور را به مخاطره انداخته است. بعد از سه سال از اجرای این قانون که ارتباط مستقیم با ۲۰ نوع عوارض دارد در برخی نقاط کشور شاهد تورم ۳۰۰۰ درصدی حوزه تولید مسکن، املاک، مستغلات و اراضی هستیم.

به اعتقاد وی؛ حدود ۱۳ میلیون جوان در کشور داریم که به سن ازدواج رسیده یا از سن ازدواج گذشته‌اند. یعنی هم‌اکنون با ۵ تا ۶ میلیون کسری مسکن مواجهیم که باید تامین شود. از سوی دیگر گفته می‌شود ۲.۵ میلیون مسکن خالی در کشور وجود دارد. در همه جای دنیا برای تعادل‌بخشی به بازار مسکن، مازاد ۶ تا ۱۰ درصد را نگه می‌دارند. این ۲.۵ میلیون نیز حدود ۱۰ درصد کل واحدهای مسکونی کشور را تشکیل می‌دهد که می‌توان آن را به عنوان تعادل‌بخشی در نظر گرفت و بر این اساس به ۵ تا ۶ میلیون مسکن در کشور نیاز داریم.

سایت شعار سال، با اندکی تلخیص و اضافات برگرفته سایت خبری تیتر شهر تاریخ انتشار 13دی 97، کدخبر: 88745، www.titreshahr.com