شعارسال: بازار مسکن، بازاری که در این چندسال اخیر تیتر اخبار را به خود اختصاص داده و شرایطی به گونه ایی شده که خانه دار شدن برای بیشتر مردم تبدیل به رویا و ارزو شده است. گره ریز و خاصی در بازار مسکن بوجود اماده است گره ایی که ظاهرا هر روز بیشتر و کورتر از قبل میشود. متاسفانه تا به امروز دولت سیزدهم نتوانسته در این زمینه گره گشایی کند. البته وعدههایی نیز داده است، ولی تا به امروز نتوانسته عملیاتی کند.
در همین زمینه گفتگویی با علی عبدالعلی زاده وزیر راه و شهرسازی در دولت هفتم و هشتم را بخوانید.
* در چند سال اخیر شاهد گرههایی در بازار مسکن بودیم. مهمترین دلیل این گرهها را در چه میدانید؟
دو مطلب فراتر از مسکن است که برای این بازار مشکل ایجاد میکند و مواردی نیز در حوزه مسکن وجود دارد. اولین مطلب تورم است. در کشوری که ۵۰ سال تورم دو رقمی در آن دیده میشود، عملاً فقر و رکود اقتصادی دستاوردهای این تورم بلندمدت هستند که هر فعالیتی را به بن بست میرسانند از جمله مسکن. افزایش قیمتها چه در بازار مسکن و چه در بازارهای دیگر از تورم تاثیر میپذیرند. تورم بالایی داریم و هر چیز دیگری اولین تابلویی که نشان میدهد تورم بالا و نوسان قیمت هاست. مسکن به قیمتی رسیده که تقریباً میتوان گفت از دسترس ۸۰-۷۰ درصد مردم خارج است. مسکن گرانترین کالای مصرفی است که هر شهروندی برای خود تهیه میکند. هم برای کسی که در آلونک نشسته و هم برای کسی که در کاخها و ویلاهای گران قیمت سکونت دارد، مسکن گرانترین کالا هست. برای خریدن گرانترین کالای مصرفی باید درآمد مناسبی داشت که بتوان آن را تهیه کرد.
سال ۷۶ بانک مسکن سه و نیم تا پنج میلیون وام برای هر واحد مسکونی ارائه میداد. تقریباً این میزان حدود ۲۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی در آن سالها بود. در حال حاضر ۸۰۰-۷۰۰ میلیون هم اگر وام بدهند به سادگی یا اصلا نمیشود با ۸ میلیارد خانه مناسبی خرید. در این شرایط باز هم خیلی از جوانان نمیتوانند خانه بخرند. چون قیمتها خیلی بالاتر از این است. بعلاوه اینکه شاخصی داریم که میخواهیم بگویم امتیاز مسکن نسبت به بقیه کالاها چگونه است؟ نیازی که حداقل ۲۵ سال مردم فرصت دارند برای آن برنامه ریزی کنند. یعنی بچهای که امروز متولد میشود و تعداد بچههای متولد یکسال را نصف کنید، ۲۵ سال دیگر متقاضی مسکن میشوند، چون ازدواج میکنند و به خانه نیاز دارند.
در سال ۷۶ تا ۸۰ سن ازدواج برای پسران ۲۶-۲۵ سال بود که میگفتیم این فاصله فرصت برنامه ریزی و زمانی است که با یک سوال از اداره ثبت احوال معلوم میشد متولدین امسال چند نفر هستند و ۲۵ سال بعد نیمی از این متولدین مسکن نیاز دارند. یعنی میتوان در ۲۵ سال برنامه ریزی کرد که برای این اقتصاد امتیاز بشمار میآید. برای همین به بانک مسکن پیشنهاد دادم که حساب پس انداز مسکن جوانان راه بیندازند و هر خانواده از بدو تولد حساب مسکنی برای فرزند خود تهیه کنند. قیمت ساخت یک متر خانه را به بانک مسکن بدهند. بانک مسکن با این پولها حداقل ۱۲ واحد مسکونی بسازد. وقتی فرد به سن ۲۵ تا ۳۰ سال میرسد با پرداخت سالانه یک متر بعد از این مدت از بانک مسکن وام بگیرند و بسازند.
فرد با ورود به بازار کار و با یکی دو سال فاصله ازدواج میکنند که صاحب خانه شوند. سی سال فرصت دارد که کار کند و قسطها را بپردازد. این فرمول خیلی خوبی بود که در واقع عملاً یک فرد در طی ۵۰ سال خانه خریداری میکند. ۲۵ سال را قبل از دریافت مسکن پرداخت میکنند و ۳۰ یا ۳۵ سال را بعد از دریافت خانه به عنوان اجاره خانه بپردازد. وقتی وزیر بودم تنها یک گزینه بانک مسکن داشت و میگفت پول بگذارید و شش ماه بعد معادل این پول وام بگیرید.
* این مدل وام مسکن از کشور خاصی الگو برداری کردید؟
بله. در سفر که به کشور تونس داشتم یاد گرفتم و در تونس گفتند بانک مسکن برنامهای دارد و هر کسی کارمند دولت شود یا در ارتش استخدام شود یعنی لشگری یا کشوری، از اولین ماهی که استخدام میشود یک سوم حقوق او به حساب پس انداز مسکن او میآید و به این حساب واریز میشود و بعد از ۱۵ سال بانک مسکن یک خانه واگذار میکند. آنها یک سوم حقوق را میگرفتند که رقم درشتی به چشم میامد بعد از ۱۵ سال یک خانه به فرد میدادند و بقیه را ۱۵ سال بعد میگرفتند. خانوادهای که امروز صاحب فرزند میشود برای او حساب باز کند، ۲۵ سال بعد مسکن تحویل داده میشود. این نقدینگی خوبی برای مسکن است و میتوانستند ساخت و ساز مسکن را خود یا انبوه سازان وسیع توسعه بدهند و متناسب با تعداد جمعیت میکردند. همچنین متناسب با کسانی که سپرده گذاری انجام میدادند. از سوی دیگر هم زن و شوهر کار میکردند و قسط آن را پرداخت میکردند. همچنین قسط مناسب برای افراد تعیین میشد. این روشی بود که ما ابداع کردیم و میشد با این تقسیم بندی صاحب خانه شد. در حال حاضر هر چه فکر میکنم چطور میتوان ۹-۸ میلیارد را به مردم داد در حالی که به نتیجه نمیرسیم.
* این گره مسکن از کجا آمد؟
این گره اول از تورم است. به دلیل اینکه تورم قیمتها را بالا برده است. تورم یک فاکتور عمومی است که بر همه بخشها تاثیرمنفی میگذارد. در بخش مسکن خود را حادتر نشان میدهد. چون هم قیمت مسکن را بالا میبرد و هم توان خرید طبقه متوسط و پائین را که اکثریت جامعه هستند پائین میآورد. فاکتور دوم که چنین وضعیتی را ایجاد کرده نگاه حاکمیت و دولت به بحث تحریمها و تورم است. چرا تورم بیش از ۵۰ سال در ایران دو رقمی است؟ تقصیر اصلی حکومتها هستند چرا که عامل اصلی تورم خلق پول است. خلق پولی که پشتوانه ندارد. دو جا و در دو کانال خلق پول صورت میگیرد که یکی بانکها و دیگری دولت هستند. دولت وقتی کسری بودجه دارد به جای اینکه دنبال روشهای سخت برود و خود را به زحمت بیندازد و با هزینه کمتر برای جامعه کسری بودجه خود را پر کند مثل فروش اوراق مشارکت و قرضه ملی و از این قبیل مسائل، دستگاه چاپ اسکناس خریدند و راحتترین کار را کردند و بانک مرکزی برای آنها پول چاپ میکند. هزینههای خود را انجام میدهند و به فکر مردم نیستند. این دزدی از جیب مردم است که برای پوشش هزینههای دولت است. این بخش عمده نقدینگی بدون پشتوانه برای جامعه است.
بخش دوم، خلق پول توسط بانک هاست. من و شما پولی را سپرده گذاری میکنیم، یا دستگاههای دولتی و شرکتها حسابهای جاری و همه باید به بانک رجوع کنند. بانک جزو تفکیک ناپذیر از زندگی مردم است. هر کسی پول کم و زیادی در بانک دارد در حال گردش است. به اعتبار این پولهایی که در اختیار بانک است. بانکها تسهیلات میدهند. هم من از آن پول استفاده میکنم و هم تسهیلات میگیرم. پشتوانه هر دو پولیست که در بانک است. من پول نقد دارم و بانک تسهیلات دارد. به اعتبار همین پولهاست که بانکها تسهیلات میدهند. بانکها خلق پولهای سنگین تری میکنند که شاهد هستید در فلان بانک این میزان سواستفاده کردند و خود از بانک وام بالایی میگیرند و بخشی را میدهند و پروژهای اجرا میکنند و ادامه پروژه را به بانک میدهند و میگویند بدهی را به بانک پرداخت کردیم. این امر در جامعه تورم زا میشود. این خلق پول بدون پشتوانه است.
بانک مرکزی وظیفه خود را در قبال بانکها نمیتواند انجام دهد، نظارت بر عملکرد بانکهاست که این کارایی را ندارد یعنی این دو مسیر سیلی است که پول در جامعه میریزند و جامعه در سیل غرق میشود عمده مسیر دولت است و مسیر دیگر بانک است که هر دو را باید حاکمیت کنترل کند. این هم جوابگو نیست. هر کسی با وعده کنترل تورم رئیس جمهور میشود خود عامل افزایش تورم میشود. چون بلد نیستند تورم را کنترل کنند. آخرین رئیس جمهور یعنی آقای رئیسی در زمان تبلیغات گفت من ۶ هزار صفحه برنامه دارم که تاکنون ۶ صفحه برنامه هم ندیدیم. ظاهراً یا فراموش کردند یا چنین چیزی نبوده است. در شان کشور ما نیست که کسی این حرف را بیان کند و دستگاهی بدون برنامه کار کند. تازه میگویند برنامهای برای تورم و مهار آن تهیه کنیم. متاسفانه در این دو سال خود دولت عامل تورم بیشتر بود. نکته دیگر این است که حاکمیت هیچ برنامهای برای اداره کشور در حال تحریم ندارد. یک عدهای در بازار و عدهای در جامعه به عنوان دلالان تحریم وضع خوبی دارند و از تحریم سواستفاده میکنند. قیمتها را بالا میبرند و قاچاق میکنند و کارهایی میکنند که پولهای زیادی از جامعه به جیب میزنند. ولی بار تحریم روی دوش مردم است. حاکمیت باید بگوید این تحریم قرار است در فلان بازه زمانی رفع شود یا قرار است برای همیشه باقی بماند.
در دولت آقای احمدی نژاد حال گفتگو با دنیا را نداشتند و طبیعی بود که زبان گفتگو با دنیا را هم بلد نبودند. آقای روحانی و آقای ظریف بر سر کار آمد، با ادبیات خاص با دنیا مذاکره کردند و برجام صورت گرفت. دنیا هم پذیرفت که به تحریمها خاتمه بدهد. یکسری آدمهای نادان عقل آنها نرسید این فرصت را مغتنم بشمرند و اجازه ندهند تحریم باقی بماند. در داخل و در مقابل تحقق برجام کارشکنی کردند. در آمریکا هم نادانی باعث شد احساس کنند در برجام فریب خوردند. چون سفرهای به نام ایران را باز کردند و گفتند آمریکا سر سفره نیاید. چین، روسیه و ... به ایران آمدند و بعد گفتند شرکتهای آمریکایی نیایند که بزرگترین خطا بود. متاسفانه تحریم در ایران مزمن شده است.
* در همین وضعیت تحریم ها، دولت در کارزار انتخاباتی خود وعده ساخت چهار میلیون واحد مسکونی را داد تحلیل شما در این باره چیست؟
این بحث عوام فریبی بود. آقای رئیس جمهور حرف بدون کارشناسی و برنامه زده است. وزیر او نیز فهمید نمیشود و این شعار عملیاتی نیست. وزیر بعدی هم فهمید دولت نباید مسکن بسازد. دولت هیچ پولی ندارد حتی نمیتواند پول کارمند خود را بدهد. خانه را مردم میسازند. مردم ولو فقیر باشند با بدبختی خانه را میسازند. زمینی گیر بیاورند در گوشهای از آن اتاق کوچکی میسازند و سال بعد اتاق دوم را میسازند و به مرور این تکمیل میشود. متاسفانه دولت حرف بی ربط بیان میکند و در عمل میماند که همین موضوعات فرصت را از کشور میگیرد. آقای رئیسی باید پاسخ این را بدهد که چرا ساخت چهار میلیون مسکن را وعده داده است؟ کدام کارشناسان این وعده را داده اند؟ معرفی کنید کدام کارشناسها این حرف را به شما بیان کردند؟ چرا وزیر دولت وقتی گفت نمیتوان ساخت با آن برخورد نکردید؟ چرا وزیر بعدی گفت به ما ربطی ندارد برخورد نکردید؟ این سوال را به طور جدی باید از آقای رئیسی کرد. متاسفانه آقایان برنامهای برای اداره کشور ندارند. فکر میکنند کشور با شعار دادن اداره میشود. حاکمیت برای اداره کشور برنامه ندارد و شعار میدهد و ۵۰ سال کشور را با شعار اداره شده است. حاکمیت عامل اصلی تشدید تورم دورقمی است.
* با توجه به صحبتهایی که میکنید هر مشکل و گرهای که در بخش مسکن بوجود آمده بعد از اتمام دولت خاتمی است؟
بله. آن قوانینی که آنجا تنظیم شد بعد از ۸۳ تخریب شد. برای رونق ساخت و ساز در بافت فرسوده آئین نامه و نظام نامه نوشتیم و شهرداری را مکلف کردیم که در بافت فرسوده از مردم عوارض نگیرد و پروانه رایگان برای مسکن بدهند. آن هم دلیل داشتیم؛ همین که اینها نوسازی کنند و خاک و خولها در کوچه ریخته نشود و رفتگر جارو نزند بهترین صرفه جویی هزینه برای شهرداری دارد. گفتم اجازه دهید نوسازی شود. با آن سیاستهای تشویقی که پروانه رایگان داده شد و انبوه سازان را تشویق کردیم که تسهیلات با شرایط مناسب از بانک بگیرند و مشارکتی برای صاحب زمین، خانه بسازید که ۵۰-۴۰ متر زمین تحویل انبوه ساز میدادند و آپارتمان ۷۰-۶۰ متری تحویل میگرفتند. بقیه را میفروختند و سود میبردند. رونق ساخت و ساز در بافت فرسوده ایجاد شد. بعد از اتمام دولت خاتمی همه سیاستهای تشویقی لغو شد. در مالیات گفتند هم مالیات انبوه سازان و هم مالیات عملکرد انبوه ساز دریافت شود. انبوه ساز تنها صنفی است که در قانون مالیات دو مالیات پرداخت میکند. هم مالیات محصول و هم مالیات دفتر را پرداخت میکند.
* مهمترین دلیلی که بعد از سال ۸۳ اوضاع مسکن بهم خورد چیست؟
مهمترین دلیل آن نگاه دولت به شهرداری به عنوان دکان به منابع مالی و انبوه سازی است.
* شاهد هستیم در بازار خودرو و ارز دلال و مافیا وجود دارد در بازار مسکن هم دلال مافیا وجود دارد؟
دلال که وجود دارد. دلال در بنگاه منظور نیست. ذی نفعانی که وجود دارند که اجازه نمیدهند بازار مسکن پیشرفت داشته باشد. به نظر من، دولت و شهرداریها نمیگذارند بازار مسکن پیشرفت داشته باشد. وقتی دولت قانون مالیاتی را از مسکن بیش از دو برابر میکند این وضعیت پیش میآید. در دولت آقای احمدی نژاد گفتند مسکن مهر میسازیم. گفتیم دولت مسکن نمیسازد و باید انبوه سازان مسکن بسازند. ظرفیت ساخت مسکن را از ۴۰۰ هزار واحد در سال تا ۹۰۰ هزار واحد بالا بردیم. آقای احمدی نژاد گفت انبوه سازان پیمانکاران خانههای مسکن مهر شوند. دوباره انبوه سازی که عادت کرده بود از منابع خود بسازد، پیمانکار مسکن مهر شدند. الان برای انبوه سازی نایی نمانده است.
* این سیاست دولت و شهرداری در بازار مسکن که شما معتقدید، نفعی برای آنها دارد؟
خیر، خودزنی میکنند. عقل دولتها و شهرداریها نمیرسد که نفع اینها در رونق کشور است. مخصوصاً برای دولت نفع است.
* در حال حاضر دولت وامهایی را برای مسکن گذاشته است. این وامها گرهای از معضل بازار مسکن باز میکند؟
چند درصد از قیمت مسکن را تامین میکند؟ در پروژه هرمزگان که وزارت مسکن جایگزین مالک شد که بسازد و تمام شود، آخرین برجی که ساختند ۲۶۰ میلیون تومان متری فروخته میشود. برای خانه ۲۶۰ متری، متری ۲۶۰ میلیون چقدر باید پرداخت کنید؟ یک وام ۸۰ میلیونی چه کار میکند؟ این وامها جوک است. معلوم است که مسکن بحران میشود و ساخته نمیشود. انبوه ساز با هزار مصیبت بسازد چه کسی میخرد؟ اینها نکتههایی است که باید بدان توجه کرد.
* بحث وامها برای آرام کردن بازار است؟
میخواهند مردم را فریب دهند. برای اینکه مردم بگویند اینها به فکر ما و کشور هستند. در عمل اینطور نیست. ۸۰ میلیون ایرانی هستیم. بیش از ۲۰ میلیون دنبال خرید خانه نیستند، ولی میشنوند ۱۰۰ میلیون وام برای خانه میدهند و خوب است، ولی کسی که میخواهد بخرد این میزان هیچ است و میفهمند این خیلی کم است، اگر این وام را بدهند! مگر به چند نفر وام میدهند؟ آنقدر کاغذبازی است و آنقدر مدرک میخواهند که طرف خسته میشود.
*مالیات بر خانههای خالی کمکی به بحث رونق بازار مسکن نمیکند؟
خیر. ربطی ندارد. من عضو هیات مدیره یک شرکت هستم. برای من پیامکی آمد که شما مالک یک واحد ۶۰۰ متری خالی در خیابان میرداماد هستید. مالیات این خانه این میزان میشود و مالیات را پرداخت کنید. من بررسی کردم و دیدم چنین چیزی وجود خارجی ندارد. چند ماه بعد دیدم یک پیامک آمد که محرز شده و شما مالک این ساختمان هستید. من گفتم سند این خانه را به من بدهید من ده برابر به شما مالیات میدهم. ۶۰ میلیون مالیات نوشته بودند. گفتم من ۶۰۰ میلیون مالیات میدهم اگر سند این خانه را به من بدهید. بعد معلوم شد شرکت ما خانه خریده و آنجا را دفتر کرده است. آن شرکت مستقر هم شده است. به نام شرکت بوده و، چون عضو هیات مدیره بودم به عنوان نماینده شرکت امضا کردم. برای من و مدیرعامل پیامک آمد که این واحد برای شماست و مالیات آن را بپردازید، چون خالی است. یکسال و نیم رفت و آمد کردیم، ولی هنوز این مسئله تمام نشده است و راه و شهرسازی قبول کرده اشتباه کرده است و این واحد خالی نیست و برای ما هم نیست، ولی دارایی هنوز نپذیرفته است. بحث مالیات به خانههای خالی بیشتر بازی با افکار مردم است که مردم هیجان زده شوند چه برنامهای است. ببینید چقدر وقت تلف شده تا کشف کنند اشتباه کرده اند.
* راهکاری که دولت باید در بحث بازار مسکن پیاده کند چیست؟
ناپلئون که در فرانسه حکومت خود را محکم کرد و دشمنان فرانسه را سر جای خود نشاند به عنوان دولت مرکزی قدرتمند بود اتاق بازرگانی پاریس را جمع کرد و گفت ما کشور باثباتی هستیم، حالا بگویید چه کمکی کنم که اقتصاد اول دنیا شویم؟ هیچ کسی حرفی نزد. سه بار این سوال را پرسید، این تجار همدیگر را نگاه میکردند و میترسیدند. دفعه چهارم عصبانی شد و پرسید چرا جواب نمیدهید؟! رئیس اتاق پیرمردی بود و گفت مداخله نکنید، مزاحمت ایجاد نکنید و اجازه دهید کار خود را کنیم. این یک مکتب اقتصادی است که به دولتها گفته میشود. دولت وقتی نمیتواند تورم را مهار کند و خود تورم میسازد، مداخله نکنید! چه کار به حوزه مسکن دارید؟ باور کنید احمدینژاد و رئیسی اگر وعدههای مسکن نمیدادند وضعیت مسکن خیلی بهتر بود.
با مسکن مهر به کمر انبوه سازان زدند. آقای رئیسی هم دو سال فرصت سوزی کرد و هیچ کاری نکرد و وزیر این دولت هم گفت نباید کاری کنیم. این فرصتهای سوخته از کجا تلف میشوند؟ از جیب آقای رئیسی تلف میشوند؟ انتخابات آزاد برگزار کنند و ببینند کسانی که این وعدهها را میدهند، چقدر رای میآورند! این فرصتهای سوخته رایهای آقای رئیسی را خواهند سوزاند.
دولت دخالت نکند! اجازه دهید مردم کار خود را در مسکن انجام بدهند. مثلا شما فکر میکنید امنیت جامعه را چه کسی حفظ میکند؟ فقط نیروهای امنیتی-انتظامی هستند؟ خیر! آنها در کنار و با همکاری مردم حافظ و ضامن امنیت هستند. اگر خود مردم همکاری نکنند هیچ دستگاهی نمیتواند کار خودش را بکند. هر کسی که پشت میزهای مدیریتی بنشیند و بگوید من مدیر بدون مردم فلان کار را در کشور کردم دروغ میگوید.
* بر این باور هستید اگر دولت خود را کنار بکشد بازار مسکن درست میشود؟
بله. بقیه بازارها هم درست میشود و بازار مسکن هم درست میشود.
* چرا دولت این کار را نمیکند؟
چون اگر کنار برود بیکار میشوند. وزارتخانهها باید جمع شوند. نیازی به این همه وزارتخانه و وزیر و مدیر کل و کارمند نداریم.
* مهمترین کاری که دولت سیزدهم برای مسکن انجام داده چیست؟
هیچ کاری نکرده و بیشتر برای بازار مسکن بلا شده است. کاش ساکت میشدند و حرفی نمیزدند.
* به نظر شما بازار مسکن رونق پیدا میکند؟
مسکن نیاز حیاتی برای مردم و زندگی است. زندگی متوقف نمیشود. نیاز به مسکن هم متوقف نشده است، انباشته شده است. کسی که از ناچاری در خانه پدر خود زندگی میکند، همیشه امیدوار است خانه داشته باشد. اگر موانع را برداریم رونق هم ایجاد میشود، ولی الان با این شرایطی که وجود دارد و موانعی که بر سر راه چیدند امیدی نیست. با این برنامه توسعه هفتم چشم انداز روشنی به چشم نمیآید.
شعارسال با اندکی اضافات و تلخیص برگرفته از سایت انصاف، تاریخ انتشار: 27آبان1402، کدخبر: 461926، www.ensafnews.com